16.05.2023 von Bianca Dlugosch

Klare Grenzen für Immobilienmakler: Reservierungsgebühren unterliegen AGB-rechtlicher Kontrolle

Eine jüngere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22) hat klargestellt, dass die Verpflichtung zur Zahlung einer Reservierungsgebühr in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Maklern unwirksam ist. In dem vorliegenden Fall beabsichtigten die Kläger den Kauf eines Grundstücks mit Einfamilienhaus, das von der Beklagten als Immobilienmaklerin vermittelt wurde. Ein Maklervertrag wurde abgeschlossen und anschließend ein Reservierungsvertrag, der besagte, dass das Grundstück exklusiv für die Kläger gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem bestimmten Datum reserviert wird. Die Kläger entschieden sich letztendlich gegen den Kauf und forderten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr von der Beklagten. Das Amtsgericht wies die Klage ab und das Landgericht wies die Berufung der Kläger zurück. Das Landgericht war der Meinung, dass der Reservierungsvertrag wirksam sei, da er als eigenständige Vereinbarung angesehen wurde, die nicht den Regelungen der §§ 307 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) unterliegt.

Der Bundesgerichtshof entschied jedoch auf die Revision der Kläger hin, dass der Reservierungsvertrag der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegt. Der Vertrag stellt keine eigenständige Vereinbarung dar, sondern ergänzt den Maklervertrag. Es spielt keine Rolle, dass der Reservierungsvertrag in Form eines separaten Dokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam.

Des Weiteren stellte der Bundesgerichtshof fest, dass der streitgegenständliche Reservierungsvertrag die Maklerkunden gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen benachteiligt und somit unwirksam ist. Der Rückzahlungsausschluss der Reservierungsgebühr ohne Ausnahme ist nicht gerechtfertigt, da den Kunden keine nennenswerten Vorteile aus dem Vertrag erwachsen und der Immobilienmakler keine geldwerte Gegenleistung erbringt. Darüber hinaus ähnelt der Reservierungsvertrag einer vereinbarten erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers, was dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags widerspricht. Nach dieser Regelung ist eine Provision nur dann geschuldet, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg führt.

Diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs hat weitreichende Konsequenzen für Immobilienmakler und deren AGB. Makler sind nicht befugt, derartige uneingeschränkte Reservierungsgebühren in ihren AGB zu vereinbaren, da dies gegen das Gebot der angemessenen Vertragsinhalte verstößt. Kunden, die bereits solche Gebühren entrichtet haben, haben damit die Möglichkeit, diese zurückzufordern. Es ist wichtig, dass Immobilienmakler ihre Geschäftspraktiken überprüfen und ihre Vertragsklauseln entsprechend anpassen.

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