14.02.2019 von Bianca Dlugosch

WEG kann einheitlichen Einbau und Wartung von Rauchwarnmeldern beschließen

BGH, Urteil vom 07.12.2018, Az. V ZR 273/17

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.12.2018 entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den zwingenden Einbau und Wartung von Rauchmeldern in allen Wohnungen beschließen kann, wenn das Landesrecht die Pflicht für Rauchmelder in Wohnungen vorsieht. Dies gilt auch für Wohnungen, in welchen bereits die Eigentümer selbst einen Rauchmelder angebracht haben.

Zum Sachverhalt:

Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Nordrhein-Westfalen. Da in NRW die Pflicht zur Nachrüstung vorhandener Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht, haben die Wohnungseigentümer im Jahr 2015 die Installation, die Wartung und die Kontrolle der Rauchwarnmelder für sämtliche Wohnungen durch eine Fachfirma beschlossen. Die Kosten der Anschaffung sollten durch die Instandhaltungsrücklage finanziert und die laufenden Kosten für die Wartung sowie die Kontrolle mittels der Jahresabrechnung auf die Miteigentümer umgelegt werden.

Da die Kläger ihre Wohnung bereits mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, wollten diese von der getroffenen Regelung ausgenommen werden. Die Anfechtungsklage der Kläger war jedoch in den Vorinstanzen nicht erfolgversprechend. Die Kläger legten daraufhin Revision ein, um den angefochtenen Beschluss für ungültig erklären zu lassen.

Der Bundesgerichtshof hat die Revision jedoch mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Wohnungseigentümer durchaus den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen könnten. Dies umfasse auch die Beschlussfassung über die regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder. Nach § 49 Abs. 7 Satz 4 BauO NRW hat der unmittelbare Besitzer, und nicht der Eigentümer, die Betriebsbereitschaft sicherzustellen. Nichts desto trotz hindert dies die Wohnungseigentümer nicht, eine einheitliche Wartung und Kontrolle der neu eingebauten Rauchwarnmelder durch eine Fachfirma zu beschließen.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes entspricht der gefasste Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung. Es wird ein hohes Maß an Sicherheit dadurch gewährleistet, dass der Einbau und auch die Wartung von Rauchwarnmeldern für das gesamte Gebäude durch eine Fachfirma erfolgt. Die Wohnungseigentümer können dadurch auch sicherstellen, dass die Rauchwarnmelder den DIN-Normen entsprechen sowie auch durch qualifiziertes Fachpersonal installiert und gewartet werden. Zudem minimiert die Beauftragung einer Fachfirma auch entsprechend versicherungsrechtliche Risiken. Weiterhin ist hier von billigem Ermessen der Wohnungseigentümer auszugehen, wenn diese eine Fachfirma für die Installation, Wartung und Kontrolle der Rauchwarnmelder beauftragen und somit den Interessen der Eigentümer vorziehen, welche in ihren Wohnungen bereits eigene Rauchwarnmelder betreiben und somit von einer einheitlichen Regelung ausgenommen werden wollen.

Des Weiteren führt der Bundesgerichtshof in seiner Begründung aus, dass individuelle Lösungen bei größeren Wohnungseigentumsgemeinschaften für den Verwalter bei Überprüfung hinsichtlich der Einhaltung der Einbau- und Wartungspflicht sowie eines Nachweises hierüber zur Unübersichtlichkeit sowie auch zu einem erheblichen Mehraufwand führt. Zudem ist unklar, wie ein solcher Nachweis auszusehen hat. Jedoch ist auch in kleineren Gemeinschaften das Ermessen der Wohnungseigentümer nicht überschritten, wenn diese den einfachen und sichersten Weg zur Erfüllung der Pflicht zum Einbau sowie auch zur Wartung der Rauchwarnmelder wählen. Weiterhin ist auch die finanzielle Mehrbelastung des Wohnungseigentümers, welcher seine Wohnung bereits mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hatte, gering.

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