31.01.2024 von Bianca Dlugosch

Auswirkungen gesetzlicher Neuregelungen auf Gewerbemieten: Einblick in ein Urteil aus Frankfurt

Unerwartete gesetzliche Änderungen können für Gewerbetreibende zu erheblichen wirtschaftlichen Einbußen führen. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich durch neue Vorschriften die Nutzungsmöglichkeiten angemieteter Gewerberäume verändern. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hatte sich mit einem solchen Fall befasst, in dem es um das Verbot des Betriebs einer Spielhalle wegen gesetzlicher Neuregelungen ging und die damit verbundene Frage der Mietminderung. Das Urteil vom 24.10.2023 (Aktenzeichen: 2 U 5/23) stellt dabei eine Klärung im Spannungsfeld zwischen mietrechtlichen Ansprüchen und öffentlich-rechtlichen Betriebsbeschränkungen dar.

Fallhintergrund: Gesetzliche Änderungen beeinflussen Spielhallenbetrieb

Konkret betroffen war die Mieterin einer Gewerbefläche, die sie seit 2012 für den Betrieb einer Spielhalle in Büdingen nutzte. Das Objekt entsprach zunächst den Anforderungen des alten hessischen Spielhallengesetzes, doch mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes am 1. Januar 2018 änderte sich die Lage: Die Räumlichkeiten genügten nicht mehr den gesetzlichen Mindestabständen zu umliegenden Schulen. Als die zuständige Behörde die Verlängerung der Spielhallenerlaubnis ablehnte, stellte die Mieterin die Mietzahlungen weitgehend ein und berief sich auf einen Mangel der Mietsache. Die Vermieterin kündigte daraufhin den Vertrag aufgrund der Zahlungsrückstände und klagte auf ausstehende Mieten.

Entscheidung des Gerichts: Kein Mangel ohne behördliches Einschreiten

Das OLG Frankfurt am Main entschied, dass allein die Unzulässigkeit des Spielhallenbetriebs noch keinen Sachmangel darstellt. Erst wenn die Behörde die Nutzung untersagt oder ein Einschreiten ernstlich zu erwarten ist, wäre von einem Mangel auszugehen. Im vorliegenden Fall gab es jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass die Behörde die Nutzung des Objekts untersagen würde.

Zudem wies das Gericht darauf hin, dass die Mieterin dem Mietvertrag in Kenntnis der fehlenden Genehmigung zugestimmt hatte. Die öffentliche Diskussion um die Gesetzesänderung und die daraus resultierenden Anforderungen hätten der Mieterin bekannt sein müssen. Somit waren die Gewährleistungsansprüche der Mieterin ausgeschlossen, da von grober Fahrlässigkeit hinsichtlich der Unkenntnis der örtlichen Unzulässigkeit auszugehen war.

Schlussfolgerung und Ausblick: Mietrechtliche Pflichten trotz Veränderungen

Das Urteil des OLG Frankfurt am Main bestätigt die Rechtsauffassung, dass Mieterinnen und Mieter ihre mietrechtlichen Pflichten auch dann zu erfüllen haben, wenn sich die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen für ihr Geschäft ändern. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen nicht ohne Weiteres möglich. Für Gewerbetreibende ist es daher von großer Bedeutung, sich fortlaufend über gesetzliche Änderungen zu informieren und die daraus resultierenden Konsequenzen für ihre Geschäftstätigkeit zu berücksichtigen.

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Dieser Blog-Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei spezifischen Fragen oder Anliegen sollten Sie sich an einen qualifizierten Rechtsanwalt wenden.
Quelle der Entscheidung: Urteil des Oberlandesgericht Frankfurt am Main vom 24.10.2023, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichtes.