17.07.2026 von Pia Pillokat
Heizungserneuerung in der WEG: Streit um faire Kostenverteilung
Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine größere Reparatur ansteht, geht es oft nicht nur um die Maßnahme selbst, sondern auch um die Frage, wer welchen Anteil der Kosten tragen muss. Gerade bei unterschiedlich großen Wohnungen kann eine scheinbar einfache Lösung schnell Streit auslösen.
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 24. April 2026, Az. V ZR 50/25, mit einer solchen Konstellation befasst. In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl erfahren Sie, warum die Verteilung einer Sonderumlage nach Wohnungen in einer Anlage mit sehr unterschiedlich großen Einheiten problematisch sein kann und weshalb der Fall noch einmal an das Landgericht Frankfurt am Main zurückging.
Eine Heizungsreparatur und die Frage nach dem gerechten Anteil
Im Mittelpunkt des Verfahrens stand eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einer Mehrhausanlage. Die Anlage bestand aus drei Häusern mit insgesamt 15 Wohneinheiten. Die einzelnen Miteigentumsanteile waren sehr unterschiedlich und reichten von 41,37/1.000 bis 130,44/1.000.
Die Kläger waren ebenfalls Mitglieder dieser Gemeinschaft. Ihre Wohnung befand sich in Haus A und hatte einen Miteigentumsanteil von 43/1.000. Damit gehörte ihre Einheit zu den kleineren Einheiten der Anlage.
In der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1993 war geregelt, dass alle Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums, mit Ausnahme der Betriebskosten, entsprechend der Größe der Wohnung zu tragen sind. Außerdem sah die Gemeinschaftsordnung vor, dass Änderungen dieses Kostenverteilungsschlüssels nur einstimmig beschlossen werden können.
In einer Eigentümerversammlung am 19. September 2023 wurde dann über die Finanzierung einer Instandsetzung der Heizungsanlage in Haus A gesprochen. Unter Tagesordnungspunkt 10a beschlossen die Eigentümer eine Sonderumlage in Höhe von 25.000 Euro. Diese Sonderumlage sollte aber nicht nach Wohnungsgröße oder Miteigentumsanteilen verteilt werden, sondern nach Einheiten. Das bedeutete, dass jede der 15 Wohneinheiten denselben Betrag von 1.666,67 Euro zahlen sollte.
Für Eigentümer kleinerer Wohnungen war das spürbar ungünstiger als eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen oder Wohnfläche. Die Kläger wandten sich deshalb gegen diesen Beschluss. Zusätzlich war unter Tagesordnungspunkt 10b der Antrag gestellt worden, die Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zu erheben. Dieser Antrag wurde jedoch abgelehnt.
Das Amtsgericht Limburg an der Lahn gab der Anfechtungsklage der Kläger zunächst statt und erklärte die Beschlüsse für ungültig. Das Landgericht Frankfurt am Main sah dies später anders und wies die Klage ab. Nach Auffassung des Landgerichts durfte die Gemeinschaft den Kostenverteilungsschlüssel durch Mehrheitsbeschluss ändern. Außerdem sei eine Verteilung nach Einheiten nicht willkürlich. Gegen diese Entscheidung legten die Kläger Revision zum Bundesgerichtshof ein.
Der Bundesgerichtshof zieht Grenzen für Mehrheitsbeschlüsse
Der Bundesgerichtshof bestätigte zunächst, dass Wohnungseigentümer grundsätzlich die Möglichkeit haben, durch Mehrheitsbeschluss von einem vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel abzuweichen. Das gilt auch dann, wenn die Gemeinschaftsordnung älter ist und noch aus einer Zeit stammt, in der solche Änderungen nur einstimmig möglich waren.
Die Richter stellten klar, dass die Regelung in der Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1993 hier nicht als dauerhafte Sperre gegen spätere gesetzliche Änderungen zu verstehen war. Sie gab nach Auffassung des Gerichts im Wesentlichen nur die damalige Rechtslage wieder. Deshalb konnte die heutige Vorschrift des Wohnungseigentumsgesetzes angewendet werden, nach der bestimmte Kostenverteilungen durch Mehrheitsbeschluss geändert werden können.
Damit war der Beschluss aber noch nicht automatisch ordnungsgemäß. Entscheidend war für den Bundesgerichtshof, ob die neue Kostenverteilung den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen Rechnung trägt. Dabei genügt es nicht, nur zu prüfen, ob der Beschluss völlig willkürlich war. Die richterliche Kontrolle geht weiter.
Gerade bei Erhaltungsmaßnahmen, also Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, kann eine neue Kostenverteilung problematisch sein. Wenn in einer Anlage unterschiedlich große Einheiten vorhanden sind und bisher vereinbart war, die Kosten nach Wohnfläche oder Miteigentumsanteilen zu verteilen, spricht regelmäßig viel dagegen, eine einzelne Erhaltungsmaßnahme plötzlich nach Einheiten abzurechnen.
Der Grund liegt auf der Hand: Bei einer Verteilung nach Einheiten zahlen Eigentümer kleiner Wohnungen denselben Betrag wie Eigentümer großer Wohnungen. Dadurch kann es zu einer ungerechtfertigten Mehrbelastung kleinerer Einheiten kommen. Das gilt besonders dann, wenn die Maßnahme, wie hier die Erneuerung beziehungsweise Instandsetzung einer Heizungsanlage, nicht nur einer einzelnen Einheit zugeordnet ist, sondern dem gemeinschaftlichen Gebrauch dient.
Der Bundesgerichtshof hob deshalb das Urteil des Landgerichts teilweise auf. Soweit es um den Beschluss zu Tagesordnungspunkt 10a ging, also um die Sonderumlage von 25.000 Euro nach Einheiten, musste das Landgericht erneut prüfen. Die Sache wurde insoweit zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen.
Anders sah es beim Tagesordnungspunkt 10b aus. Dort war lediglich der Antrag abgelehnt worden, die Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Die Abweisung der Klage gegen diesen sogenannten Negativbeschluss beanstandete der Bundesgerichtshof im Ergebnis nicht.
Was Wohnungseigentümer aus dem Fall mitnehmen können
Das Urteil zeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Verteilung von Kosten zwar einen Gestaltungsspielraum haben, dieser aber nicht grenzenlos ist. Eine Mehrheit darf nicht ohne Weiteres einen Verteilungsschlüssel wählen, der kleinere Einheiten deutlich stärker belastet, nur weil dies einfacher erscheint oder für größere Einheiten günstiger ist.
Für Wohnungseigentümer ist es besonders wichtig, genau auf die Tagesordnung und die konkrete Formulierung eines Beschlusses zu achten. Wer durch eine neue Kostenverteilung benachteiligt wird, sollte frühzeitig prüfen lassen, ob der Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und ob eine Anfechtung in Betracht kommt.
Der Fall macht außerdem deutlich, dass es nicht allein auf die formale Beschlusskompetenz ankommt. Auch wenn eine Gemeinschaft grundsätzlich über Kostenverteilungen beschließen darf, muss das Ergebnis fair und sachgerecht bleiben.
Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren Sie einen Termin.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle: Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. April 2026 oder Direktlink.
