11.09.2026 von Pia Pillokat
Baumängel am Gemeinschaftseigentum: Streit um Abnahmeklauseln
Baumängel am Gemeinschaftseigentum beschäftigen Wohnungseigentümer oft noch Jahre nach dem Einzug, besonders dann, wenn unklar ist, wann die Gewährleistungsfrist überhaupt begonnen hat. In einem Urteil vom 26. März 2026 hat der Bundesgerichtshof, Az. VII ZR 108/24, über einen solchen Fall entschieden, in dem es um Mängel am Dach einer Wohnanlage und eine vom Bauträger vorgegebene Abnahmeklausel ging.
In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl erfahren Sie, warum die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen Sachverständigen nicht in jedem Fall wirksam ist und weshalb die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Ansprüche hier auch viele Jahre später noch durchsetzen konnte.
Wie aus einer Abnahme im Jahr 2000 ein Streit über Dachmängel wurde
Die Beklagte hatte im Jahr 1998 als Bauträgerin mehrere Mehrfamilienhäuser in L. errichtet. Die späteren Erwerber schlossen ihre Verträge sämtlich vor dem 31. Dezember 2001. In diesen Verträgen war vorgesehen, dass das Gemeinschaftseigentum nicht von den einzelnen Erwerbern selbst, sondern durch einen vereidigten Sachverständigen abgenommen werden sollte.
Nach der Vertragsklausel sollte dieser Sachverständige in der ersten Wohnungseigentümerversammlung bestellt werden. Außerdem hieß es, dass er die Abnahme in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchführen solle und hierfür bereits im Vertrag bevollmächtigt werde. Die Abnahme durch den Sachverständigen sollte für die Käufer bindend sein.
Im Jahr 2000 wurde ein Sachverständiger beauftragt, der ab dem 6. März 2000 mehrere Abnahmetermine durchführte. Zu diesem Zeitpunkt gingen alle Beteiligten davon aus, dass damit eine wirksame Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt war und die fünfjährige Gewährleistungsfrist zu laufen begonnen hatte.
Kurz vor dem vermeintlichen Ablauf dieser Frist ließ die Wohnungseigentümergemeinschaft im Oktober 2004 erneut eine Begehung durchführen. Dabei wurden ebenso wie bereits im Jahr 2000 Mängel festgestellt, die der Bauträgerin mit dem Ziel der Beseitigung mitgeteilt wurden.
Jahre später rückten vor allem Mängel am Dach in den Mittelpunkt. Die Wohnungseigentümergemeinschaft bezog sich im Jahr 2014 auf ein eingeholtes Gutachten und forderte die Bauträgerin mit einer E-Mail vom 18. November 2014 auf, Mängel am Dach bis zum 20. Dezember 2014 zu beseitigen. Im Jahr 2015 wurde zudem ein Protokoll über Feuchtigkeitseintritte in Wohnungen erstellt.
Nachdem die Bauträgerin die Mängel nicht beseitigte, zog die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche der Erwerber durch Beschlüsse aus den Jahren 2016 und 2017 an sich. Sie klagte anschließend auf Zahlung eines Vorschusses für die Mängelbeseitigung sowie auf Ersatz von Gutachterkosten.
Das Landgericht Stuttgart wies die Klage zunächst ab und meinte, die Ansprüche seien verwirkt. Das Oberlandesgericht Stuttgart sah dies anders und verurteilte die Bauträgerin teilweise zur Zahlung. Gegen diese Entscheidung wandte sich die Bauträgerin mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Der BGH stellt die unwirksame Abnahmeklausel in den Mittelpunkt
Der Bundesgerichtshof wies die Revision der Bauträgerin zurück. Damit blieb es im Wesentlichen bei der Entscheidung des Oberlandesgerichts Stuttgart. Die Wohnungseigentümergemeinschaft konnte einen Kostenvorschuss für die Beseitigung der Dachmängel in Höhe von 13.120,94 Euro verlangen. Hinzu kamen ersatzfähige Gutachterkosten in Höhe von 2.429,31 Euro.
Entscheidend war für den BGH zunächst die Frage, ob das Gemeinschaftseigentum im Jahr 2000 wirksam abgenommen worden war. Das Gericht verneinte dies. Zwar war ein Sachverständiger tätig geworden, doch die vertragliche Regelung, die ihm die Abnahme verbindlich übertragen sollte, hielt der Inhaltskontrolle nicht stand.
Nach Auffassung des BGH benachteiligte die Klausel die Erwerber unangemessen. Der Grund ist gut nachvollziehbar: Wer eine Wohnung vom Bauträger kauft, soll grundsätzlich selbst entscheiden können, ob das Gemeinschaftseigentum abnahmereif ist. Er darf dafür zwar eine Vertrauensperson oder einen Sachverständigen einschalten, diese Entscheidung muss aber frei bleiben. Eine vorformulierte Klausel, die den Erwerbern dieses Recht vollständig nimmt und die Abnahme verbindlich einem Sachverständigen zuweist, ist nicht wirksam.
Weil die Abnahme im Jahr 2000 damit keine rechtlichen Wirkungen entfaltet hatte, begann auch die Verjährungsfrist für die geltend gemachten Mängelansprüche nicht zu laufen. Der BGH bestätigte dabei seine bisherige Linie: Ein Kostenvorschussanspruch wegen Baumängeln verjährt grundsätzlich erst ab Abnahme der Werkleistung. Fehlt eine wirksame Abnahme, läuft diese Frist nicht einfach im Hintergrund weiter.
Die Bauträgerin konnte sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Ansprüche nach so langer Zeit verwirkt seien. Verwirkung bedeutet vereinfacht gesagt, dass ein Recht nicht mehr durchgesetzt werden kann, weil der Berechtigte es über längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Gegner deshalb berechtigterweise darauf vertrauen durfte, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Ein solches schutzwürdiges Vertrauen sah der BGH hier nicht.
Dabei spielte eine wichtige Rolle, dass die Bauträgerin selbst die unwirksame Abnahmeklausel gestellt hatte. Die daraus entstandene Unsicherheit über den Beginn der Verjährung konnte sie den Erwerbern nicht entgegenhalten. Außerdem war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts nicht ersichtlich, dass die verspätete Geltendmachung für die Bauträgerin zu einem unzumutbaren Nachteil führte.
Der BGH stellte zugleich klar, dass Ansprüche in solchen Fällen nicht unbegrenzt im Raum stehen. Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gilt eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem die Abnahme wegen der unwirksamen Klausel fehlgeschlagen ist. Diese Grenze war im entschiedenen Fall jedoch noch nicht erreicht.
Was Wohnungseigentümer und Bauträger daraus mitnehmen können
Das Urteil zeigt, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei Bauträgerverträgen sorgfältig gestaltet sein muss. Eine Klausel, die den Erwerbern die eigene Entscheidung über die Abnahme vollständig nimmt, kann unwirksam sein. Das hat erhebliche Folgen, weil der Beginn der Verjährung von Mängelansprüchen regelmäßig an die Abnahme anknüpft.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften kann es sich deshalb lohnen, auch bei älteren Anlagen genau zu prüfen, ob eine damalige Abnahme tatsächlich wirksam war. Für Bauträger macht die Entscheidung deutlich, dass vorformulierte Abnahmeregelungen nicht nur praktisch bequem, sondern rechtlich riskant sein können, wenn sie die Rechte der Erwerber zu stark einschränken.
Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren Sie einen Termin.
Dieser Blogartikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. März 2026, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
