31.08.2026 von Pia Pillokat
WEG-Erhaltungsmaßnahmen: Reicht ein Angebot für Fensterarbeiten?
Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft Fenster, Vordächer oder andere Teile des gemeinschaftlichen Eigentums erneuert werden müssen, stellt sich schnell eine praktische Frage: Reicht ein Angebot eines bekannten Handwerkers aus oder müssen vor einem Beschluss mehrere Vergleichsangebote eingeholt werden?
Mit dieser Frage befasste sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 27. März 2026, Aktenzeichen V ZR 7/25. Erfahren Sie in diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl, wie der BGH den Streit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft bewertet hat und warum es dabei vor allem auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.
Fenster, Vordächer und ein Streit über fehlende Vergleichsangebote
Die Kläger waren Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Wohnanlage bestand aus mehreren Häusern. In einer Eigentümerversammlung vom 18. September 2023 wurden verschiedene Erhaltungsmaßnahmen beschlossen, also Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Konkret ging es um Arbeiten an den Häusern Nr. 32 und 34. Die Wohnungseigentümer beschlossen unter anderem den Austausch von Fensterelementen in einer Wohneinheit im Haus 32 zum Preis von 4.091,22 Euro. Außerdem sollten Vordachverglasungen an den Häusern 32 und 34 ausgetauscht und damit verbundene Malerarbeiten ausgeführt werden. Ein weiterer Beschluss betraf den Austausch eines zusätzlichen Fensters in einer anderen Wohneinheit im Haus 32 zum Preis von 2.939,30 Euro.
Die Arbeiten sollten durch eine Glaserei und eine Malerfirma ausgeführt werden. Nach dem Protokoll der Eigentümerversammlung war die Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur Zufriedenheit der Gemeinschaft für Fensterarbeiten tätig. Auch die Malerfirma hatte im Jahr der Beschlussfassung bereits Arbeiten an Balkongeländern ausgeführt, die von der Gemeinschaft positiv bewertet worden waren.
Gerade dieser Punkt spielte im späteren Streit eine wichtige Rolle. Die Wohnungseigentümer verzichteten in den Beschlüssen ausdrücklich auf die Einholung von Vergleichsangeboten. Sie wollten also nicht erst weitere Handwerker anfragen, sondern die ihnen bekannten Unternehmen beauftragen.
Die Kläger waren damit nicht einverstanden und erhoben Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse. Eine solche Klage richtet sich gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft und hat das Ziel, diese gerichtlich für ungültig erklären zu lassen. Der zentrale Vorwurf lautete, die Eigentümer hätten ohne Vergleichsangebote keine ausreichende Grundlage für ihre Entscheidung gehabt.
Das Amtsgericht Wuppertal wies die Klage ab. Das Landgericht Düsseldorf sah dies teilweise anders. Es erklärte den Beschluss über den Austausch zweier Fensterelemente zum Preis von 4.091,22 Euro für ungültig, weil nach seiner Ansicht bei dieser Größenordnung Vergleichsangebote erforderlich gewesen seien. Die übrigen Beschlüsse hielt das Landgericht dagegen für wirksam, weil die jeweiligen Auftragsvolumina niedriger lagen.
Damit waren beide Seiten nicht vollständig zufrieden. Die Eigentümer, die geklagt hatten, wollten auch die übrigen Beschlüsse zu Fall bringen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wollte dagegen erreichen, dass auch der vom Landgericht beanstandete Beschluss bestehen bleibt. So gelangte der Fall zum Bundesgerichtshof.
Der BGH lehnt eine starre Pflicht zu Vergleichsangeboten ab
Der Bundesgerichtshof gab im Ergebnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Recht. Die Revision der Gemeinschaft hatte Erfolg, die Revision der Kläger blieb ohne Erfolg. Damit wurden die Beschlüsse nicht für ungültig erklärt.
Der BGH stellte zunächst klar, dass Wohnungseigentümer bei Erhaltungsmaßnahmen eine ausreichende Tatsachengrundlage benötigen. Das bedeutet: Sie müssen vor einer Entscheidung genügend Informationen haben, um vernünftig beurteilen zu können, ob die Maßnahme sinnvoll, geeignet und wirtschaftlich vertretbar ist. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört also nicht nur der eigentliche Beschluss, sondern auch dessen Vorbereitung.
Vergleichsangebote können hierfür eine gute Grundlage sein. Sie ermöglichen einen Blick auf Preise, technische Vorschläge und mögliche Unterschiede zwischen Anbietern. Der BGH betonte aber, dass daraus keine allgemeine Pflicht folgt, ab einer bestimmten Auftragssumme immer mehrere Angebote einzuholen. Eine starre Bagatellgrenze, ab der automatisch Vergleichsangebote erforderlich wären, lehnte das Gericht ab.
Entscheidend ist nach Auffassung des BGH vielmehr, ob die vorhandenen Informationen aus Sicht eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers ausreichen. Dabei können die Art der Maßnahme, ihre Dringlichkeit, die Komplexität der Arbeiten und die sonstigen Umstände des Einzelfalls eine Rolle spielen.
Besonders wichtig war hier der Gesichtspunkt „bekannt und bewährt“. Der BGH hielt es für zulässig, zu berücksichtigen, dass ein Unternehmen in der Vergangenheit bereits zur Zufriedenheit der Gemeinschaft gearbeitet hat. Ein Preisvergleich ist zwar wichtig, aber nicht der einzige Gesichtspunkt. Für Eigentümer kann es ebenso bedeutsam sein, ob ein Handwerker zuverlässig arbeitet, Termine einhält, die Anlage kennt und Beanstandungen ordentlich erledigt.
Beim Austausch zweier Fensterelemente sah der BGH keine komplexe Maßnahme, sondern einen Standardauftrag für eine Glaserei. Die Glaserei war der Gemeinschaft seit langer Zeit bekannt und hatte nach dem Protokoll bereits zur vollen Zufriedenheit gearbeitet. Weitere Umstände, die zwingend zusätzliche Angebote oder eine externe Prüfung erforderlich gemacht hätten, sah der BGH nicht.
Auch die übrigen Arbeiten an Vordachverglasungen und Malerarbeiten mussten nach Auffassung des BGH nicht anders bewertet werden. Dass mehrere Beschlüsse zusammen ein höheres Gesamtvolumen ergaben, führte nicht automatisch zu einer Pflicht, Vergleichsangebote einzuholen. Der Bundesgerichtshof sah mehrere unterschiedliche Standardmaßnahmen in verschiedenen Bereichen der Anlage, für die bekannte und bewährte Handwerker beauftragt werden durften.
Gleichzeitig machte der BGH deutlich, dass ein Beschluss nicht allein deshalb sicher ist, weil Vergleichsangebote nicht immer erforderlich sind. Wenn ein Angebot objektiv ungeeignet oder überteuert ist, kann ein Beschluss weiterhin ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Ein solcher Einwand muss aber rechtzeitig und konkret vorgetragen werden. Im entschiedenen Fall hatten die Kläger dies nicht innerhalb der maßgeblichen Frist geltend gemacht; außerdem war dafür nach den Feststellungen nichts ersichtlich.
Praktische Bedeutung für Wohnungseigentümer und Verwalter
Das Urteil zeigt, dass Wohnungseigentümergemeinschaften bei Erhaltungsmaßnahmen sorgfältig entscheiden müssen, aber nicht in jedem Fall einem starren Schema folgen müssen. Vergleichsangebote bleiben ein sinnvolles Mittel, um Preise und Leistungen einzuordnen. Sie sind jedoch nicht automatisch immer erforderlich, sobald ein bestimmter Betrag überschritten wird.
Für Eigentümer bedeutet das: Wer einen Beschluss anfechten möchte, sollte genau prüfen, worin der konkrete Mangel liegt. Der bloße Hinweis, es habe keine weiteren Angebote gegeben, reicht nach dieser Entscheidung nicht immer aus. Umgekehrt sollten Verwalter und Gemeinschaften nachvollziehbar dokumentieren, warum ein bestimmtes Unternehmen beauftragt wurde, besonders wenn auf Vergleichsangebote verzichtet wird.
Gerade bei bekannten und bewährten Handwerkern kann eine Beauftragung ohne weitere Angebote zulässig sein. Entscheidend bleibt aber, dass die Gemeinschaft eine sachliche und wirtschaftlich vernünftige Grundlage für ihre Entscheidung hat.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. März 2026, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
