23.12.2024 von Sven M. Bauer

Vertragsklauseln im Fokus: Maklervertrag und Aufwendungsersatz

In einem aktuellen Verfahren vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main (Az.: 19 U 134/23) ging es um die Frage, ob ein Immobilienmakler Ersatz für allgemeine Bürokosten verlangen kann, wenn ein Kunde seine Verkaufsabsicht aufgibt. Der Fall wirft ein Schlaglicht auf die Bedeutung klarer Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) von Maklerverträgen. In diesem Blogartikel beleuchtet die Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen die Hintergründe des Falles sowie die rechtlichen Überlegungen des Gerichts.

Auftragserteilung und Vertragsklauseln im Fokus

Der Kläger, Eigentümer eines Einfamilienhauses im Hintertaunus, beauftragte im Februar 2022 eine Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seiner Immobilie. Der vereinbarte Angebotspreis betrug 695.000 €. Der Maklervertrag, der eine Laufzeit von 12 Monaten hatte, enthielt eine Klausel zum Aufwendungsersatz. Diese Klausel verpflichtete den Auftraggeber, bei Aufgabe seiner Verkaufsabsicht die konkreten Aufwendungen des Maklers zu ersetzen. Zu diesen Aufwendungen zählten unter anderem anteilige Bürokosten.

Nach vier Monaten, im Juni 2022, teilte der Kläger der Maklerin mit, dass das Haus doch nicht kurzfristig verkauft werden sollte. Daraufhin stellte die Maklerin ihm eine Rechnung über 11.454,51 €. Dieser Betrag setzte sich aus 282,51 € für Fremdkosten und 11.172 € für Arbeitsstunden zusammen. Der Kläger zahlte zunächst 6.282,51 €, verlangte jedoch später diesen Betrag zurück, da er die Klausel für unwirksam hielt.

Das Landgericht Frankfurt am Main gab der Klage des Hausbesitzers statt, woraufhin die Maklerin Berufung einlegte. Sie argumentierte, dass die Klausel zum Aufwendungsersatz wirksam sei und sie Anspruch auf die Zahlung habe.

Gerichtliche Entscheidung: Ist die Klausel wirksam?

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main wies die Berufung der Maklerin zurück und bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Das Gericht erklärte, dass die Klausel zum Aufwendungsersatz in den AGB des Maklervertrags unwirksam sei. Die Regelung benachteilige den Vertragspartner unangemessen, da sie nicht nur konkrete Aufwendungen, sondern auch anteilige Bürokosten umfasse.

Das Gericht stellte klar, dass eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden könne. Diese müsse sich jedoch ausschließlich auf den Ersatz von konkretem Aufwand beziehen. Gemeinkosten wie anteilige Bürokosten seien laufende Kosten, die beim Makler ohnehin anfallen und nicht spezifisch einem einzelnen Auftrag zugeordnet werden könnten.

Die Unwirksamkeit der Klausel führte zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Das Gericht betonte, dass es einem Makler nicht gestattet sein dürfe, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen, in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden diese bezahlt.

Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass der Kläger keine Pflichtverletzung begangen habe, indem er seine Verkaufsabsicht aufgab. Es sei dem Maklerkunden stets freigestellt, ob er das vermittelte Geschäft abschließen wolle oder nicht. Eine generelle Verkaufsabsicht müsse nicht aufrechterhalten werden, und der Kunde sei nicht verpflichtet, einen Vertrag abzuschließen, nur um die Interessen des Maklers zu wahren.

Das Urteil verdeutlicht die Bedeutung klarer und fairer Vertragsbedingungen in Maklerverträgen. Es zeigt auch, dass Kunden ihre Verkaufsabsicht ohne finanzielle Nachteile aufgeben können, wenn die entsprechenden Klauseln in den AGB unwirksam sind.

Fazit

Dieses Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main unterstreicht, wie wichtig es ist, die Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklervertrags genau zu prüfen. Kunden sollten sich bewusst sein, dass sie nicht für allgemeine Gemeinkosten des Maklers aufkommen müssen, wenn sie ihre Verkaufsabsicht aufgeben. Makler wiederum sollten sicherstellen, dass ihre Vertragsklauseln den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Die Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl steht Ihnen gerne für eine persönliche Beratung zur Verfügung. Unser erfahrenes Team von Anwälten kann Ihnen helfen, die Auswirkungen dieser Entscheidung aus dem Vertragsrecht zu verstehen und Sie bei rechtlichen Fragen unterstützen.

Dieser Blog-Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei spezifischen Fragen oder Anliegen sollten Sie sich an einen qualifizierten Rechtsanwalt wenden.

Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main vom 23. Oktober 2024, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichtes.