20.09.2018 von Bianca Dlugosch

Vereinbarung zur Übertragung der Schönheitsreparaturen zwischen Mieter und Vormieter unwirksam

BGH, Urteil vom 22.08.2018, Az. VIII ZR 277/16

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.08.2018 entschieden, dass eine Klausel, in welcher der Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet worden ist, auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter diesbezüglich mit dem Vormieter eine Einigung hinsichtlich der durchzuführenden Renovierungsarbeiten getroffen hat.

Zum Sachverhalt:

Der Beklagte war in dem Zeitraum von Januar 2009 bis Ende Februar 2014 Mieter einer Wohnung der Klägerin. Die Wohnung ist dem Beklagten bei Mietbeginn in unrenoviertem Zustand und mit Gebrauchsspuren der Vormieterin übergeben worden. Der Formularmietvertrag der Klägerin sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter obliegen.

Der Beklagte führte insoweit am Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen durch. Die Klägerin befand diese als mangelhaft und beauftragte für die Nacharbeiten einen Malerbetrieb. Die hierfür entstandenen Kosten beliefen sich auf einen Betrag in Höhe von 799,89 €. Die Klägerin machte diesen Betrag im Wege der Klage als Schadenersatz wegen nicht bzw. mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend.

Der Beklagte berief sich in dem Verfahren auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18.05.2015, Az. VIII ZR 185/14. Nach diesem Urteil ist eine Formularklausel, in welcher der Mieter eine unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebene Wohnung zu Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich verpflichtet worden ist, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

Die Klägerin war jedoch der Auffassung, dass dieses Urteil aufgrund der zwischen dem Beklagten und der Vormieterin im Jahre 2008 getroffenen Renovierungsvereinbarung keine Anwendung findet. Diese Vereinbarung umfasste die Übernahme einiger Gegenstände von der Vormieterin, die Zahlung eines Geldbetrages sowie auch die Übernahme der Renovierungsarbeiten.

Sowohl das vorinstanzlich befasste Amtsgericht Celle (Urteil vom 25.05.2016, Az. 14 C 1146/14) als auch das Landgericht Lüneburg (Urteil vom 16.11.2016, Az. 6 S 58/16) gaben der Klägerin recht. Das Berufungsgericht stützte sein Urteil insoweit auf die zwischen dem Beklagten und der Vormieterin getroffene Vereinbarung. Das Landgericht Lüneburg ist auch der Ansicht, dass der Beklagte dadurch so zu behandeln ist, als hätte die Klägerin ihm die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben. Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen. Der Beklagte legte daraufhin das Rechtsmittel beim Bundesgerichtshof ein und verfolgte damit sein Begehren auf Klageabweisung weiter.

Der Bundesgerichtshof hat das Berufungsurteil aufgehoben und über die Unwirksamkeit der Formularklausel entschieden.

Nach Ansicht des VIII. Senats hält diese Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bzgl. den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen in diesem Fall einer Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass die Wohnung dem Beklagten in unrenoviertem Zustand übergeben worden ist. Zudem hat der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, wonach dieser so gestellt wäre, als hätte der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen. Eine solche Vornahmeklausel verpflichtet den Mieter, alle Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Weiterhin ist der Mieter dann auch verpflichtet, die Wohnung vorzeitig zu renovieren oder zumindest in einem besseren Zustand als seinerzeit bei Übergabe durch den Vermieter zurückzugeben.

Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn der Mieter sich gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Wohnung verpflichtet hat. Eine solche Vereinbarung ist nämlich von vornherein auf die in der Vereinbarung genannten Personen, also Mieter und Vormieter, beschränkt. Die zwischen dem Mieter und Vormieter getroffene Renovierungsvereinbarung hat daher auch keinen Einfluss auf die im Mietvertrag enthaltenen Verpflichtungen. Dies auch dann nicht, wenn der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

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