05.10.2026 von Pia Pillokat

Umbau der Doppelhaushälfte: Wann die Zweier-WEG zustimmen muss

Wer eine Doppelhaushälfte besitzt, fühlt sich im Alltag oft fast wie Eigentümer eines eigenen Grundstücks. Rechtlich kann die Lage aber anders aussehen, wenn das Grundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt ist und damit eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht.

Mit Urteil vom 12. Juni 2026 hat der Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 68/25, einen solchen Fall entschieden. In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen geht es um eine Doppelhaushälfte auf Sylt, umfangreiche Umbauten an Fassade und Fenstern sowie um die Frage, ob eine begrünte Sichtbarriere eine optische Beeinträchtigung rechtlich ausgleichen kann.

Dies wirft die Frage auf: Was darf ein Wohnungseigentümer an seinem Gebäudeteil verändern, wenn es nur einen weiteren Wohnungseigentümer gibt?

 

Umbauten an der Doppelhaushälfte ohne vorherige Zustimmung

Das betroffene Grundstück liegt auf Sylt und war bereits im Mai 1979 in Wohnungseigentum aufgeteilt worden. Auf dem Grundstück steht ein Doppelhaus. Die Beklagte war Sondereigentümerin einer Haushälfte mit der Hausnummer 12a, während die klagende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur aus ihr und der einzigen anderen Wohnungseigentümerin bestand.

An den jeweiligen Gartenteilen bestanden Sondernutzungsrechte. Das bedeutet vereinfacht, dass ein bestimmter Teil des gemeinschaftlichen Grundstücks einem Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung zugewiesen ist. Weitere besondere Regelungen enthielt die Teilungserklärung aber nicht. Gerade das wurde später wichtig, weil sich daraus keine klare Sonderregel ergab, wonach beide Haushälften rechtlich so behandelt werden sollten wie zwei vollständig getrennte Grundstücke.

Anfang 2023 ließ die Beklagte umfangreiche Arbeiten an ihrer Doppelhaushälfte durchführen. Betroffen waren insbesondere die Fassade und mehrere Fenster. Außerdem wurde ein Gartenhaus errichtet. Einen vorherigen Beschluss der Gemeinschaft gab es nicht.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch die andere Wohnungseigentümerin, verlangte daraufhin den Rückbau. Die Beklagte wollte sich dagegen verteidigen und verlangte hilfsweise, dass ein Gestattungsbeschluss ersetzt wird. Mit anderen Worten: Wenn die Umbauten schon nicht vorher beschlossen worden waren, sollte das Gericht die Zustimmung zur baulichen Veränderung nachträglich ersetzen.

Vor dem Amtsgericht Niebüll und anschließend vor dem Landgericht Itzehoe hatte die Beklagte damit keinen Erfolg. Beide Gerichte gaben der auf Rückbau gerichteten Klage statt und wiesen die Hilfswiderklage ab. Der Fall landete schließlich beim Bundesgerichtshof.

 

Der Bundesgerichtshof hält am Beschlusszwang fest

Der Bundesgerichtshof bestätigte zunächst einen zentralen Punkt: Auch in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit nur zwei Mitgliedern gilt grundsätzlich der Beschlusszwang für bauliche Veränderungen. Eine bauliche Veränderung ist eine Maßnahme, die über die normale Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht, also etwa ein Umbau, der das Erscheinungsbild oder die Substanz des Gebäudes verändert.

Die Beklagte konnte sich nicht darauf berufen, dass es sich praktisch nur um zwei Doppelhaushälften handelte. Der BGH stellte klar, dass das Wohnungseigentumsrecht auch dann gilt, wenn eine Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht. Wer umbauen will, muss daher grundsätzlich vorher einen Beschluss herbeiführen. Wenn der andere Eigentümer nicht zustimmt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine gerichtliche Beschlussersetzung in Betracht kommen, aber eben nicht einfach ein eigenmächtiger Baubeginn.

Eine Ausnahme wäre in Betracht gezogen worden, sofern die Gemeinschaftsordnung das Beschlusserfordernis aufgehoben hätte. Der BGH nannte als Beispiel Regelungen, nach denen die Einheiten so behandelt werden sollen, als wären es real geteilte Grundstücke. Genau daran fehlte es hier aber. Die Teilungserklärung enthielt nur die Aufteilung in Sondereigentum und die Zuweisung der Sondernutzungsflächen. Daraus ließ sich nach Ansicht des Gerichts gerade keine allgemeine Freiheit zu baulichen Veränderungen ableiten.

Auch das Sondernutzungsrecht am Garten half der Beklagten beim Gartenhaus nicht ohne Weiteres weiter. Ein Sondernutzungsrecht erlaubt die Nutzung der Fläche, bedeutet aber nicht automatisch, dass dort größere bauliche Anlagen errichtet werden dürfen. Jedenfalls ist ein größeres Gartenhaus nach dem BGH ohne ausdrückliche Regelung nicht schon vom üblichen Inhalt eines solchen Sondernutzungsrechts umfasst.

Beim Rückbau blieb die Revision der Beklagten deshalb erfolglos. Weil die Umbauten ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen worden waren, durfte die Gemeinschaft grundsätzlich Beseitigung verlangen.

Anders war die Lage bei der Frage, ob einzelne Maßnahmen nachträglich gestattet werden müssen. Für die zusätzlichen Fenster an der Ostfassade bestätigte der BGH die Entscheidung des Landgerichts. Die Veränderungen wirkten sich nach der Würdigung des Berufungsgerichts deutlich auf das Erscheinungsbild des gesamten Gebäudes aus. Entscheidend war nicht, ob der neue Stil möglicherweise schöner oder ortstypischer wirkte. Maßgeblich war, dass sich der architektonische Gesamteindruck des Doppelhauses erheblich veränderte und sich die andere Wohnungseigentümerin dadurch verständlicherweise beeinträchtigt fühlen konnte.

Eine vorhandene Bepflanzung änderte daran nichts. Der BGH stellte klar, dass eine erhebliche optische Veränderung nicht dadurch rechtlich unbeachtlich wird, dass sie im Zeitpunkt der Verhandlung durch Pflanzen verdeckt ist. Pflanzen können wachsen, eingehen, beschädigt oder entfernt werden. Ein Gestattungsbeschluss hätte dagegen dauerhafte Wirkung, auch gegenüber späteren Rechtsnachfolgern.

Teilweise hatte die Revision der Beklagten aber Erfolg. Das betraf den Austausch eines bereits vorhandenen Fensters an der Nordfassade, vorhandene Terrassentüren an der Südfassade und das neue Gartenhaus. Hier meinte der BGH, dass das Landgericht nicht ausreichend begründet hatte, warum gerade diese Maßnahmen ebenfalls eine rechtlich erhebliche Beeinträchtigung darstellen. Bei bereits vorhandenen Fenstern oder Türen kann die Bewertung anders ausfallen als bei komplett neu geschaffenen Fensterflächen. Auch beim Gartenhaus müsse genauer betrachtet werden, wie groß der Garten ist, wo das Gartenhaus steht und welche Bedeutung das Sondernutzungsrecht im konkreten Gesamtbild hat.

Insoweit wurde das Urteil aufgehoben und an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das Landgericht Itzehoe muss diese Punkte also erneut prüfen.

 

Was Wohnungseigentümer aus dem Fall mitnehmen können

Das Urteil zeigt anschaulich, dass eine Zweier-WEG nicht automatisch wie zwei getrennte Grundstücke behandelt wird. Auch wer eine Doppelhaushälfte nutzt und nur einen weiteren Miteigentümer hat, sollte vor baulichen Veränderungen prüfen, ob ein Beschluss erforderlich ist.

Wichtig ist außerdem, dass eine spätere optische Abschirmung durch Pflanzen keine sichere Lösung ist. Wenn eine Maßnahme das Gebäude deutlich verändert, kann eine Hecke oder sonstige Bepflanzung die rechtliche Beeinträchtigung nicht einfach beseitigen.

Für Eigentümer bedeutet das: Vor Umbauten an Fassade, Fenstern, Türen oder Gartenanlagen lohnt sich ein Blick in die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Fehlt eine klare Sonderregelung, sollte die Zustimmung der Gemeinschaft eingeholt werden, bevor Arbeiten beginnen. Das kann spätere Streitigkeiten und einen kostspieligen Rückbau vermeiden.

Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren Sie einen Termin.

Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!

Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12. Juni 2026, oder Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.