29.04.2026 von Sven M. Bauer
Übertragung an Familien-GbR: Sperrfrist nach Umwandlung beachten
Wer vermietete Wohnungen in Wohnungseigentum umwandelt und anschließend auf eine Familiengesellschaft überträgt, sollte die Kündigungssperrfrist im Blick behalten. Genau darum ging es in einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2026 zum Aktenzeichen VIII ZR 247/24. In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl geht es um einen Fall aus München, in dem eine Familien GbR eine langjährig vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen wollte. Der BGH stellte klar, dass eine solche Übertragung als Veräußerung gilt und die Sperrfrist auch dann greift, wenn die Gesellschaft nur aus nahen Familienangehörigen besteht.
Eine lang vermietete Wohnung und der Plan zur Eigennutzung
Der Mieter wohnte bereits seit dem Jahr 2004 in einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München. Im Februar 2021 kaufte ein Mann das gesamte Hausgrundstück und wurde wenige Monate später als Alleineigentümer im Grundbuch eingetragen. Im September 2021 teilte er das Gebäude in Wohnungseigentum auf. Das bedeutet vereinfacht gesagt, dass aus dem bisherigen Haus rechtlich einzelne Eigentumswohnungen wurden.
Noch bevor diese Teilung vollständig im Grundbuch vollzogen war, gründete der Eigentümer gemeinsam mit seiner Ehefrau und den beiden volljährigen Kindern eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, also eine GbR. Diese Gesellschaft sollte das Grundstück verwalten und nutzen. Im Gesellschaftsvertrag war vorgesehen, dass der Vater das Grundstück beziehungsweise die daraus entstehenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten in die Gesellschaft einbringt.
Ende Dezember 2021 erklärte er dann notariell die Übertragung des Eigentums auf die GbR. Im Februar 2022 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt und die GbR als Eigentümerin sämtlicher Einheiten eingetragen. Damit war nicht mehr der frühere Alleineigentümer Vermieter, sondern die Gesellschaft.
Im Juli 2022 kündigte die GbR dem Mieter ordentlich wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung hieß es, eine Tochter des früheren Eigentümers, die zugleich Gesellschafterin der GbR war und sich in der Ausbildung befand, wolle die Wohnung selbst nutzen. Die Gesellschaft verlangte deshalb die Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Der Mieter hielt die Kündigung jedoch für unwirksam. Sein wichtigstes Argument war, dass die gesetzliche Kündigungssperrfrist noch gar nicht abgelaufen sei. Diese Frist soll Mieter in bestimmten Fällen davor schützen, nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen zu schnell wegen Eigenbedarfs gekündigt zu werden. Das Amtsgericht gab zunächst noch der klagenden GbR recht. Das Landgericht München I sah die Sache anders und wies die Klage ab. Damit landete der Streit beim Bundesgerichtshof.
Der BGH stärkt den Schutz des Mieters
Der Bundesgerichtshof bestätigte die Entscheidung des Landgerichts und wies die Revision der GbR zurück. Die Kündigung war nach Ansicht des Gerichts unwirksam, weil sie zu früh ausgesprochen worden war.
Zunächst stellte der BGH klar, dass eine GbR grundsätzlich Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter geltend machen kann. Daran scheiterte die Kündigung also nicht. Entscheidend war vielmehr die Frage, ob die gesetzliche Sperrfrist lief. Genau das bejahte der Senat.
Nach Auffassung des Gerichts lag hier eine Veräußerung im rechtlichen Sinne vor. Das galt auch dann, wenn das Eigentum nicht an einen fremden Dritten verkauft, sondern vom bisherigen Alleineigentümer in eine Familien GbR eingebracht wurde. Maßgeblich war der Eigentumswechsel im Grundbuch. Mit diesem Wechsel trat ein neuer Rechtsträger in die Vermieterstellung ein. Aus Sicht des Mieters entstand dadurch eine neue Lage, weil sich der Kreis der Personen erweiterte, für die Eigenbedarf angemeldet werden konnte.
Vor der Übertragung war im Kern auf den bisherigen Alleineigentümer und dessen persönliche Verhältnisse zu schauen. Nach der Übertragung konnte die GbR Eigenbedarf für mehrere Gesellschafter geltend machen, hier also auch unmittelbar für die Ehefrau und die beiden Kinder. Gerade dieses erhöhte Risiko für den Mieter ist der Grund, weshalb das Gesetz eine Sperrfrist vorsieht.
Wichtig war außerdem die zeitliche Reihenfolge. Der BGH stellte fest, dass die Wohnung zunächst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt worden war und anschließend die Veräußerung an die GbR erfolgte. Damit war genau die Konstellation gegeben, für die die Sperrfrist gilt.
Die Klägerin wollte sich darauf berufen, dass die Gesellschaft ausschließlich aus Angehörigen derselben Familie bestand. Für solche Familienkonstellationen gibt es im Gesetz tatsächlich eine Ausnahme. Der BGH betonte aber, dass diese Ausnahme nur für andere Fallgestaltungen gilt, nämlich für bestimmte Erwerbe von noch nicht in Wohnungseigentum umgewandeltem vermietetem Wohnraum. Auf den hier vorliegenden Fall einer bereits umgewandelten Wohnung ließ sich diese Regelung weder direkt noch entsprechend anwenden.
Im Ergebnis blieb es deshalb dabei, dass die Kündigung im Juli 2022 innerhalb der laufenden Sperrfrist erklärt worden war. Sie war unwirksam, auch wenn der geltend gemachte Eigenbedarf der Tochter als solcher nicht in Zweifel stand. Für Vermieter und Familiengesellschaften ist das Urteil deshalb vor allem ein Hinweis darauf, dass auch interne Übertragungen innerhalb der Familie mietrechtlich erhebliche Folgen haben können. Für Mieter zeigt die Entscheidung, dass der Schutz vor einer vorschnellen Eigenbedarfskündigung nicht schon deshalb entfällt, weil auf Erwerberseite nur Familienangehörige stehen.
Was die Entscheidung in der Praxis bedeutet
Wer vermieteten Wohnraum in Wohnungseigentum umwandelt und danach auf eine Familien GbR überträgt, kann sich nicht ohne Weiteres auf eine schnelle Eigenbedarfskündigung verlassen. Der Bundesgerichtshof macht deutlich, dass der Schutz des Mieters in einer solchen Konstellation fortbesteht.
Für Eigentümer bedeutet das, dass die Gestaltung über eine Familiengesellschaft nicht automatisch aus der Sperrfrist herausführt. Für Mieter ist das Urteil ein wichtiger Hinweis darauf, dass sich eine genaue Prüfung der zeitlichen Abläufe lohnen kann. Gerade bei Umwandlung, Grundbucheintragung und anschließender Kündigung kommt es auf Details an.
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Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für konkrete Fragen oder rechtliche Anliegen konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt.
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21. Januar 2026, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
