15.06.2026 von Pia Pillokat
Steckengebliebener Bau in der WEG: Pflichten bei der Fertigstellung
Wenn ein Bauvorhaben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht richtig zu Ende gebracht wird, stellt sich schnell eine praktische und zugleich rechtliche Frage: Wer muss eigentlich dafür sorgen, dass die betroffenen Einheiten nutzbar fertiggestellt werden? Genau darum ging es in einem Verfahren vor dem Bundesgerichtshof, der mit Urteil vom 27. Februar 2026 unter dem Aktenzeichen V ZR 219/24 entschieden hat.
In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl erfahren Sie, worum es in dem Fall ging und welche Bedeutung die Entscheidung für Wohnungseigentümer haben kann, deren Einheit zwar im Grundbuch vorgesehen ist, aber baulich noch nicht vollständig hergestellt wurde.
Ein Dachgeschoss sollte zu Sondereigentumseinheiten ausgebaut werden, doch die Arbeiten blieben stecken. Danach stritten die Eigentümer darüber, welche Maßnahmen noch zur erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung gehören und welche Wünsche als zusätzliche bauliche Veränderung zu behandeln sind.
Unfertige Dachgeschosse und der Streit um Wände, Leitungen und Fenster
Die Kläger waren Mitglieder einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ihnen gehörten jeweils zwei Dachgeschosseinheiten, die jedoch nicht vollständig hergestellt waren. Zur Fertigstellung war unter anderem eine Anhebung des vorhandenen Daches erforderlich, die mit Abrissarbeiten verbunden gewesen wäre.
Bereits einige Jahre zuvor war die Gemeinschaft rechtskräftig verurteilt worden, das Gemeinschaftseigentum im Hinblick auf die erstmalige plangerechte Herstellung dieser Dachgeschosseinheiten herzustellen. Grundlage waren die Teilungserklärung, die Aufteilungspläne und eine Baugenehmigung aus dem Jahr 2019. Später erhielten die Kläger im Jahr 2021 eine weitere Baugenehmigung für den Umbau des Dachgeschosses.
In einer Eigentümerversammlung im September 2022 wollten die Kläger zwei Dinge erreichen. Zum einen sollten ihnen auf eigene Kosten sechs gartenseitige Dachflächenfenster gestattet werden. Zum anderen sollte beschlossen werden, dass zur plangerechten Erstherstellung ihrer Einheiten auch die Herstellung der Zwischenwände, die fachgerechte Elektroinstallation unter Putz sowie der Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung einschließlich Zuleitungen und Heizkörpern gehören.
Für die Kläger ging es damit nicht nur um optische oder gestalterische Wünsche, sondern vor allem um die Frage, wie weit die Pflicht der Gemeinschaft reicht, wenn ein Bau im Bereich des Wohnungseigentums nicht fertiggestellt wurde. Die Gemeinschaft sah das enger. Nach ihrer Auffassung war sie im Wesentlichen nur für das Gemeinschaftseigentum zuständig. Nichttragende Innenwände, Heizkörper oder bestimmte Leitungen seien dagegen Sache der jeweiligen Sondereigentümer.
Die Beschlussanträge der Kläger fanden in der Eigentümerversammlung keine Mehrheit. Auch vor dem Amtsgericht Mettmann und anschließend vor dem Landgericht Düsseldorf hatten sie zunächst keinen Erfolg. Das Landgericht meinte, die Gemeinschaft müsse zwar das Gemeinschaftseigentum herstellen, nicht aber solche Bestandteile, die dem Sondereigentum zuzuordnen seien. Auch die Dachflächenfenster sah das Landgericht kritisch, weil sie in das Dach eingreifen und das äußere Erscheinungsbild verändern würden.
Der BGH zieht die Grenze etwas anders
Der Bundesgerichtshof beurteilte die Sache differenzierter. Er stellte zunächst klar, dass jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich verlangen kann, dass das Gemeinschaftseigentum erstmals so hergestellt wird, wie es nach Teilungserklärung und Aufteilungsplan vorgesehen ist. Das ist besonders wichtig bei einem sogenannten steckengebliebenen Bau, also einem Bauvorhaben, das begonnen, aber nicht ordnungsgemäß fertiggestellt wurde.
Beim Umfang dieses Anspruchs blieb der BGH jedoch nicht bei einer rein formalen Trennung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum stehen. Nach Auffassung des Gerichts kann es bei einem unfertigen Bau aus praktischen Gründen erforderlich sein, auch bestimmte Bauteile einzubeziehen, die sich räumlich innerhalb der Sondereigentumseinheit befinden oder rechtlich nicht eindeutig nur dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden.
Konkret entschied der BGH, dass zur plangerechten Erstherstellung der Dachgeschosseinheiten auch die innen liegenden nichttragenden Zwischenwände in verputzter Form gehören. Ebenfalls umfasst sind die unter Putz verlegte Elektroinstallation sowie der fachgerechte Anschluss an die zentrale Heizungsversorgung des Gebäudes, einschließlich Zuleitungen und Heizkörpern.
Das Gericht begründete dies vor allem mit der praktischen Bauabwicklung. Wenn eine Gemeinschaft ohnehin das Gebäude oder wesentliche Teile davon erstmals ordnungsgemäß herstellen muss, wäre es wenig sinnvoll, bei bestimmten Innenwänden, Leitungen oder Anschlüssen künstlich eine scharfe Grenze zu ziehen. Gerade Leitungen unter Putz und Heizungsanschlüsse hängen baulich eng mit der Herstellung der Räume zusammen. Die Gemeinschaft muss aber nicht den gesamten Innenausbau übernehmen. Badezimmer, Küche oder weitere Ausstattungen bleiben grundsätzlich Sache des jeweiligen Eigentümers.
Bei den sechs gewünschten Dachflächenfenstern gab der BGH den Klägern dagegen nicht endgültig recht. Er stellte klar, dass diese Fenster nicht zur ursprünglichen plangerechten Erstherstellung gehörten, weil sie in den maßgeblichen Plänen nicht vorgesehen waren. Es handelte sich daher um eine bauliche Veränderung. Eine solche kann auch schon vor der vollständigen Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums beschlossen oder gestattet werden.
Das Landgericht hatte die Gestattung der Fenster jedoch zu pauschal abgelehnt. Nach Ansicht des BGH reicht es nicht aus, allein auf einen Eingriff in die Dachhaut oder auf die Sichtbarkeit der neuen Fenster hinzuweisen. Entscheidend ist vielmehr eine konkrete Bewertung im Einzelfall. Es muss geprüft werden, ob andere Wohnungseigentümer durch die Dachflächenfenster über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden.
Auch die Kostenfrage durfte nicht so gewertet werden, wie es das Landgericht getan hatte. Die Kosten einer solchen baulichen Veränderung und ihre Folgekosten trägt grundsätzlich der Wohnungseigentümer, der die Veränderung wünscht. Diese Kostenlast kann auch spätere Rechtsnachfolger treffen. Deshalb kann ein erhöhter Erhaltungsbedarf nicht ohne Weiteres als Argument gegen die Gestattung herangezogen werden.
Der BGH ersetzte deshalb den Beschluss hinsichtlich der plangerechten Erstherstellung von Wänden, Elektroinstallation und Heizungsanschluss. Hinsichtlich der Dachflächenfenster verwies er die Sache zurück an das Berufungsgericht. Dort muss nun genauer geprüft werden, ob die Fenster das Gebäude optisch erheblich verändern oder andere Eigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigen.
Was Wohnungseigentümer aus dem Fall mitnehmen können
Die Entscheidung zeigt, dass bei einem steckengebliebenen Bau nicht allein die formale Einordnung als Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum entscheidet. Wenn bestimmte Bauteile eng mit der erstmaligen Herstellung der Einheit zusammenhängen, kann die Gemeinschaft auch für Maßnahmen zuständig sein, die sich innerhalb der Sondereigentumseinheit befinden.
Für betroffene Eigentümer ist das relevant, wenn ihre Wohnung oder Teile davon zwar rechtlich vorgesehen, baulich aber nicht fertiggestellt sind. Sie sollten genau prüfen lassen, was die Teilungserklärung, die Aufteilungspläne und vorhandene Baugenehmigungen vorsehen.
Bei zusätzlichen Wünschen, etwa weiteren Fenstern, bleibt es dagegen bei einer Einzelfallprüfung. Solche Maßnahmen sind nicht automatisch Teil der Erstherstellung, können aber als bauliche Veränderung zu gestatten sein, wenn andere Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt werden.
Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren einen Termin.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Februar 2026, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
