18.04.2018 von Bianca Dlugosch

Schadenersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache

BGH, Urteil vom 28.02.2018, Az. VIII ZR 157/17

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.2018 entschieden, dass es hinsichtlich eines Schadenersatzanspruches des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung keiner vorherigen Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erfordert. Dieses Erfordernis gilt lt. der Begründung des Gerichts nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. Hinsichtlich der Pflicht des Mieters, die ihm übertragenen Räume schonend und pfleglich zu behandeln, handelt es sich jedoch um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht.

Der in dem Urteil des Bundesgerichtshofes erwähnte Sachverhalt stellte sich wie folgt dar:

Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers. Das Mietverhältnis wurde sodann einvernehmlich beendet. Nach Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadenersatz, da dieser für verschiedene Beschädigungen in der Wohnung verantwortlich gewesen ist. Eine Fristsetzung durch den Vermieter und Kläger zur Beseitigung der entsprechenden Schäden hatte er dem Mieter und Beklagten nicht gesetzt.

Hierüber entschieden bereits das Amtsgericht Bad Neustadt a. d. Saale mit Urteil vom 06.10.2016, Az. 1 C 471/12, sowie das Landgericht Schweinfurt mit Urteil vom 30.06.2017, Az. 22 S 2/17, mit Erfolg. Dem Kläger wurde ein Betrag in Höhe von 5.171,00 € nebst Zinsen zugesprochen.

In der Berufungsinstanz wurde der beklagte Mieter dazu verurteilt, dem Kläger den Betrag in Höhe von 5.171,00 € als Schadenersatz wegen eines durch ihn zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen aufgrund mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines dadurch bedingten 5-monatigen Mietausfalls zu zahlen. Der Beklagte hat in dem Berufungsverfahren eingewandt, dass Schadenersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung verlangt werden kann. Dieser Auffassung ist das Berufungsgericht jedoch nicht gefolgt. Da die Revision durch das Landgericht Schweinfurt zugelassen wurde, verfolgte der beklagte Mieter sein Begehren bezüglich der Klageabweisung weiter.

Jedoch entschied auch der Bundesgerichtshof nicht zu Gunsten des Mieters. Der BGH sieht hier ebenfalls keine Verpflichtung des Vermieters, den Mieter hinsichtlich des Schadenersatzanspruches zur Schadensbeseitigung unter Fristsetzung aufzufordern. Gemäß § 280 Abs. 1, 3 sowie § 281 Abs. 1 BGB gilt die als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzung nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In solchen Fällen muss der Gläubiger tatsächlich dem Schuldner eine weitere Möglichkeit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor dieser Schadenersatz statt der geschuldeten Leistung von dem Schuldner verlangen kann. Der BGH hat als eine solche Leistungspflicht z. B. die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Weiter sieht der BGH die Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträumlichkeiten in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten sowie die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, als eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Die Verletzung dieser Nebenpflicht begründet bereits einen Anspruch des Geschädigten (in diesem Fall der Vermieter) auf Schadenersatz neben der Leistung. Voraussetzung sind hierfür die in § 280 Abs. 1 BGB genannten Gründe. Ein Vermieter kann daher bei entsprechender Beschädigung der Mieträumlichkeiten vom Mieter gemäß § 249 BGB statt einer Schadensbeseitigung seitens des Mieters auch sofort Geldersatz verlangen. Die Wahl liegt hier beim Vermieter. Für die Geltendmachung des Geldersatzes ist jedoch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbehebung erforderlich. Dies gilt auch dann, wenn ein Vermieter einen entsprechenden Schadenersatz bereits vor oder, wie in diesem Fall, erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. In § 546 Abs. 1 BGB ist weder geregelt, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist noch unter welchen Voraussetzungen Schadenersatz zu leisten ist.

Der Bundesgerichtshof hat daher die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

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