29.06.2026 von Pia Pillokat
Reallast im Grundbuch: Grundpreis trotz eigener Heizung?
Alte Regelungen im Grundbuch können für Immobilieneigentümer auch Jahrzehnte später noch sehr praktisch werden, vor allem wenn es um laufende Kosten für Versorgungseinrichtungen geht. Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 17. April 2026, Az. V ZR 125/25, mit der Frage befasst, ob eine Eigentümerin eines Reihenhauses weiterhin einen sogenannten Grundpreis für ein gemeinsames Heizwerk zahlen muss, obwohl sie sich von der zentralen Versorgung abgekoppelt und eine eigene Heizung eingebaut hatte.
In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl erfahren Sie, worum es in dem Fall ging, welche Rolle eine Reallast im Grundbuch spielte und weshalb der BGH die Sache nicht einfach zugunsten der Hauseigentümerin entschieden hat.
Ein Heizwerk aus den 1970er Jahren und ein Streit um den Grundpreis
Der Fall spielte in einer Wohnanlage, die in den 1970er Jahren mit einem zentralen Blockheizwerk ausgestattet wurde. Dieses Heizwerk sollte nicht nur ein Grundstück versorgen, sondern auch 36 benachbarte Reihenhäuser mit Wärme und Warmwasser beliefern. Eines dieser Reihenhäuser gehörte später der Beklagten.
Um diese gemeinsame Versorgung abzusichern, wurden 1979 verschiedene Rechte im Grundbuch bestellt. Besonders wichtig war dabei eine sogenannte Reallast. Eine Reallast bedeutet vereinfacht gesagt, dass ein Grundstück mit der Pflicht belastet ist, wiederkehrende Leistungen zu erbringen, hier also Zahlungen zu leisten. Diese Pflicht hängt nicht nur an einer Person, sondern an dem Grundstück selbst und kann deshalb auch spätere Eigentümer treffen.
In der damaligen Regelung war vorgesehen, dass die Eigentümer der Reihenhäuser für die Wärmeversorgung ein Entgelt zahlen sollten. Dieses Entgelt setzte sich aus einem Arbeitspreis und einem Grundpreis zusammen. Der Arbeitspreis betraf den tatsächlichen Verbrauch. Der Grundpreis sollte dagegen bestimmte laufende Kosten des Heizwerks abdecken, etwa Bedienung, Strom, Wartung, Kaminreinigung, Versicherungen, Verwaltung und eine Rücklage für die Wiederbeschaffung der Anlage.
Entscheidend war eine besondere Klausel: Der jeweilige Eigentümer eines Reihenhausgrundstücks sollte den Grundpreis auch dann zahlen, wenn er die Wärme- und Warmwasserversorgung aus dem Heizwerk nicht in Anspruch nimmt. Nur für Zeiten, in denen der Eigentümer des Heizwerkgrundstücks nicht in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern, sollte diese Pflicht nicht gelten.
Später wurde das Heizwerkgrundstück in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Klägerin war die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Jahr 1997 verpachteten die Wohnungseigentümer das Heizwerk an ein Energieunternehmen. Dieses lieferte seitdem Heizwärme als Fernwärme aus Geothermie an die Klägerin, während die Klägerin weiterhin Warmwasser aus dem Heizwerk bereitstellte. Vertragspartnerin der Reihenhauseigentümer blieb jedoch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht das Energieunternehmen.
Die Beklagte entschied sich schließlich, nicht mehr an der Versorgung teilzunehmen. Sie ließ eine eigene Heizungsanlage einbauen, koppelte sich von der Fernwärme- und Warmwasserversorgung ab und kündigte den Wärmelieferungsvertrag zum 31. Dezember 2019. Die Klägerin akzeptierte diese Kündigung, vertrat aber weiterhin die Auffassung, dass der Grundpreis aufgrund der Reallast im Grundbuch zu zahlen sei.
Für die Jahre 2020 bis 2023 verlangte die Klägerin insgesamt 5.364,57 Euro nebst Zinsen. Die Beklagte wollte dagegen feststellen lassen, dass sie ab dem 1. Januar 2020 keine Grundpreiszahlungen mehr schulde. Das Amtsgericht gab zunächst der Beklagten recht. Auch das Landgericht sah den Zahlungsanspruch der Klägerin im Wesentlichen kritisch. Der Streit landete schließlich beim Bundesgerichtshof.
Der BGH hält die Zahlungspflicht dem Grunde nach für möglich
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts teilweise auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung zurück. Damit erhielt die Klägerin nicht automatisch den gesamten geforderten Betrag zugesprochen, der BGH stellte aber klar, dass die Zahlungspflicht der Beklagten nicht schon deshalb entfällt, weil sie die Wärmeversorgung nicht mehr nutzt.
Nach Ansicht des BGH war die Reallast wirksam. Es sei grundsätzlich zulässig, Pflichten im Zusammenhang mit einer Wärmeversorgung dinglich, also über das Grundbuch, abzusichern. Das Gericht sah auch keine unzulässige Knebelung darin, dass der Grundpreis dauerhaft gezahlt werden soll. Gerade weil die Eigentümer der Reihenhäuser sich von der Versorgung abkoppeln dürfen, aber nur der Grundpreis weiterläuft, sei die Regelung weniger streng als eine vollständige dauerhafte Bezugspflicht.
Wichtig war für den BGH die Auslegung der Grundbuchregelung. Der Grundpreis sollte nach dem Wortlaut gerade auch dann geschuldet sein, wenn ein Eigentümer die Versorgung aus dem Heizwerk nicht nutzt. Damit war die Kündigung des Wärmelieferungsvertrags nicht automatisch das Ende der Grundpreisverpflichtung. Der Arbeitspreis hängt vom tatsächlichen Verbrauch ab, der Grundpreis sollte aber die laufenden Kosten der Anlage absichern.
Der BGH stellte außerdem klar, dass die Zahlungspflicht nicht voraussetzt, dass sämtliche Wärme jederzeit ausschließlich im ursprünglichen Heizwerk erzeugt wird. Es genügt dem Grunde nach, dass die Anlage nicht vollständig stillgelegt ist und die Klägerin weiterhin in der Lage ist, Wärme und Warmwasser zu liefern. Im konkreten Fall wurde jedenfalls noch Warmwasser aus dem Heizwerk erzeugt, und nach den Feststellungen der Vorinstanz konnte das Heizwerk auch für Wärme wieder genutzt werden.
Allerdings zog der BGH eine klare Grenze bei der Höhe des Anspruchs. Die Klägerin kann nicht ohne Weiteres den Grundpreis weiterreichen, den ihr das externe Energieunternehmen für Fernwärme berechnet. Maßgeblich sind vielmehr die in der ursprünglichen Bewilligung genannten Kostenpositionen, also die Selbstkosten, die mit dem Betrieb des Heizwerks verbunden sind. Dazu gehören etwa Wartung, Strom, Versicherung oder Verwaltung, soweit sie tatsächlich anfallen und der Reallast zugeordnet werden können.
Das Landgericht muss nun erneut prüfen, welche Kosten der Klägerin in den streitigen Jahren wirklich entstanden sind und in welcher Höhe diese als Grundpreis auf die Beklagte umgelegt werden dürfen. Die Beklagte konnte sich mit ihrer Anschlussrevision nicht durchsetzen, weil der BGH eine künftige Zahlungspflicht ebenfalls nicht von vornherein ausschloss.
Was Eigentümer bei alten Versorgungsrechten beachten sollten
Das Urteil zeigt, dass alte Eintragungen im Grundbuch auch nach vielen Jahren noch erhebliche finanzielle Bedeutung haben können. Wer ein Haus kauft oder eine bestehende Versorgung kündigen möchte, sollte deshalb nicht nur den aktuellen Vertrag prüfen, sondern auch die dinglichen Rechte im Grundbuch.
Für Eigentümer bedeutet der Fall: Eine eigene Heizung oder die Kündigung eines Wärmelieferungsvertrags beendet nicht automatisch jede Zahlungspflicht. Wenn eine Reallast besteht, kann ein Grundpreis weiterhin geschuldet sein. Gleichzeitig darf der Berechtigte aber nicht beliebige Kosten verlangen. Entscheidend bleibt, was im Grundbuch und in der Bewilligung konkret geregelt ist.
Gerade bei älteren Wohnanlagen, gemeinsamen Heizwerken oder Versorgungsleitungen lohnt sich daher eine genaue rechtliche Prüfung, bevor Zahlungen eingestellt oder Ansprüche geltend gemacht werden.
Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren einen Termin.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17. April 2026, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
