26.09.2024 von Sven M. Bauer

Wann ist eine Mietvertragsergänzung wirksam?

Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin II (Urteil vom 16.05.2024, Az. 64 S 198/22) beleuchtet interessante Aspekte rund um die Wirksamkeit von Mietvertragsergänzungen und den Ausschluss von Eigenbedarfskündigungen. Der Fall behandelt die Frage, ob eine Mietvertragsergänzung trotz eines mehrwöchigen Abstands zwischen den Unterschriften von Mieter und Vermieter gültig ist und ob ein solcher Vertrag zulasten eines neuen Eigentümers gehen kann.

Streit um Eigenbedarfsausschluss: Hintergrund des Falles

Im Jahr 2001 vereinbarten die Parteien eines bestehenden Mietvertrags, dass der Vermieter auf sein Recht zur Eigenbedarfskündigung dauerhaft verzichten würde. Diese Ergänzung des Mietvertrags wurde von beiden Parteien unterschrieben, allerdings mit einem zeitlichen Abstand von sechs Wochen zwischen den Unterschriften. Diese Tatsache sollte später zu einem zentralen Streitpunkt werden.

Jahre später kam es zu einem Eigentümerwechsel. Die neue Vermieterin beabsichtigte, die Wohnung nun selbst wegen Eigenbedarfs zu nutzen und kündigte das Mietverhältnis. Die Mieter verwiesen daraufhin auf die bestehende Vereinbarung zum Ausschluss der Eigenbedarfskündigung und weigerten sich, auszuziehen. Daraufhin erhob die neue Vermieterin Klage. Sie argumentierte, dass die Mietvertragsergänzung unwirksam sei, da die Unterschriften der Parteien mit einem Abstand von sechs Wochen geleistet wurden. Zudem sah sie die Vereinbarung als einen unzulässigen Vertrag zu Lasten Dritter an, da sie als neue Eigentümerin der Wohnung nicht in diese Vereinbarung eingebunden gewesen sei.

Gerichtsurteil zur Wirksamkeit der Mietvertragsergänzung

Das Landgericht Berlin II wies die Klage der Vermieterin ab und entschied zugunsten der Mieter. Das Gericht stellte fest, dass der zeitliche Abstand zwischen den Unterschriften von Mieter und Vermieter auf der Mietvertragsergänzung nicht die Wirksamkeit der Vereinbarung beeinträchtige. 

Das Gericht erläuterte, dass es für die Frage der Wirksamkeit einer Vertragsergänzung nicht auf das Datum der Unterschriften ankomme, solange die äußere Form gemäß § 550 BGB gewahrt sei.

Ferner entschied das Gericht, dass der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung keinen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter darstelle. Die Mietvertragsergänzung begründe lediglich vertragliche Pflichten der ursprünglichen Mietvertragsparteien. Der neue Eigentümer trete gemäß § 566 BGB in die bestehenden Rechte und Pflichten des früheren Vermieters ein. Somit ändere sich an den vertraglichen Verpflichtungen durch den Eigentümerwechsel nichts, und die neue Vermieterin müsse den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung akzeptieren.

Das Urteil verdeutlicht wichtige Aspekte des Mietrechts, insbesondere im Hinblick auf die Wirksamkeit von Vertragsergänzungen und die Rechte und Pflichten neuer Eigentümer. Für Mieter und Vermieter ist es daher ratsam, bei der Gestaltung und Änderung von Mietverträgen sorgfältig vorzugehen und sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen zu informieren. Sollten Sie ähnliche Fragen oder Probleme haben, steht Ihnen unsere Kanzlei gerne mit kompetenter Beratung zur Seite.

Dieser Blog-Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei spezifischen Fragen oder Anliegen sollten Sie sich an einen qualifizierten Rechtsanwalt wenden.

Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Landgerichts Berlin II vom 16.05.2024.