03.01.2024 von Bianca Dlugosch

Mietrechtliche Konsequenzen von Nebenabreden: Ein Urteil des OLG Frankfurt am Main

In einer interessanten Entscheidung hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main unter dem Aktenzeichen 2 U 115/22 am 07. November 2023 eine wichtige Entscheidung zur mietrechtlichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter getroffen. Das Gericht setzte sich mit der Frage auseinander, inwiefern das Ausbleiben vereinbarter Spendenzahlungen des Vermieters, die der Mieter zur Begleichung der Mietzahlung verwenden sollte, einen Räumungsanspruch begründet.

Zum Hintergrund des Falles

Im Mittelpunkt des Falles stand eine gemeinnützige Stiftung, die Räumlichkeiten für ein Museum in einem Geschäftshaus in der Frankfurter Innenstadt anmietete. Kurz nach Vertragsabschluss im Jahr 2012 wurde zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Miete eine separate Vereinbarung getroffen. Diese sah vor, dass der Vermieter der Stiftung jährlich eine Spende in etwa der Höhe der Jahresmiete zahlt, um die Mietkosten zu decken. Als das Gebäude im Jahr 2020 verkauft wurde, verpflichtete sich der neue Vermieter zunächst zur Fortführung dieser Praxis, stellte jedoch später die Zahlungen ein. Die Stiftung konnte daraufhin die Miete nicht mehr zahlen, was zur Kündigung und einer Klage auf Räumung und Mietrückstände führte.

Die Entscheidung des OLG Frankfurt

Das Oberlandesgericht Frankfurt wies die Klage auf Räumung und Mietzahlung ab und hob damit das Urteil der Vorinstanz auf. Es erkannte an, dass die getroffene Spendenvereinbarung eine mietrechtliche Abrede über die Höhe und Fälligkeit der Miete darstellte und auf den neuen Vermieter überging. Die Spendenvereinbarung wurde als Bestandteil des Mietverhältnisses betrachtet, und somit schulde die Stiftung faktisch keine Miete, solange die Spendenzahlungen erfolgten. Die Stiftung geriet daher nicht in Zahlungsverzug, als die neuen Vermieter die Spenden aussetzten.

Die rechtliche Bewertung und Implikationen

Diese Entscheidung zeigt auf, dass vertragliche Nebenabreden, die im engen Kontext des Hauptmietvertrags stehen, eine Bedeutung für die Bewertung von Zahlungspflichten und -verzügen haben können. Die Gerichtsentscheidung betont die Notwendigkeit einer klaren vertraglichen Regelung sowie einer genauen Prüfung der Vertragsklauseln bei der Übernahme von Immobilien.

Schlussfolgerung

Das Urteil des OLG Frankfurt ist ein Beispiel dafür, wie Gerichte die komplexen Vertragsgeflechte im Bereich des Mietrechts entwirren können. Die Entscheidung zeigt, dass spezielle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter, selbst wenn sie als separate Dokumente geführt werden, weitreichende Konsequenzen haben können und bei einem Eigentümerwechsel relevant bleiben. Gerade für gemeinnützige Einrichtungen, die häufig von derartigen Konstruktionen Gebrauch machen, ist diese Entscheidung von besonderem Interesse.

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Dieser Blog-Artikel dient nur zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei spezifischen Fragen oder Anliegen sollten Sie sich an einen qualifizierten Rechtsanwalt wenden.
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Oberlandesgericht Frankfurt am Main vom 07.11.2023, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichtes.