04.09.2020 von Bianca Dlugosch

Keine Mietminderung für Baulärm vom Nachbargrundstück

BGH, Urteil vom 29.04.2020, Az. VIII ZR 31/18

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 29.04.2020 über die Interessen von Vermieter und Mieter hinsichtlich des Baulärms von einem Nachbargrundstück entschieden. Diesbezüglich wurde zu den Grundsätzen der Auslegung des Vertrages sowie auch zur Beweislast Stellung genommen. Des Weiteren teilte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil mit, dass nach Abschluss eines Mietvertrages auftretender Baulärm vom Nachbargrundstück kein einseitiges Risiko des Vermieters darstellt. Die Sache wurde insoweit zur erneuten Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen.

Sachverhalt:

Die Parteien haben einen Mietvertrag über eine 2-Zimmer-Wohnung in Berlin abgeschlossen. Seinerzeit gab es auf dem Nachbargrundstück eine Baulücke. Diese wurde vier Jahre später durch einen Neubau gefüllt. Bei dem Neubau sind Staubimmissionen und Baulärm entstanden, was die Mieter dazu veranlasste, eine Mietminderung von 10 % vorzunehmen. Das vorinstanzlich befasste Landgericht Berlin gab den Mietern Recht.

Der Bundesgerichtshof konnte allerdings keinen Mietmangel feststellen, so dass es die Sache zur nochmaligen Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen hat. Der Senat kritisierte insoweit, dass das Landgericht nicht geprüft hat, ob ein Mietmangel vorliegt. Das Gericht hat aufgrund nicht näher belegter „typischer Baustellenemissionen“ einen Mangel als selbstverständlich angesehen. Wenn sich das Umfeld der angemieteten Wohnung ändert, darf dies nicht dem Vermieter angelastet werden. Soweit der Mietvertrag selbst – sowie bei diesen Parteien – keine Regelung für eine Veränderung enthalten ist, muss der Vertrag ergänzend ausgelegt werden.

Wenn der Mieter eine Mietminderung gegenüber dem Vermieter geltend macht, hat dieser darzulegen und auch zu beweisen, dass die von ihm angemietete Wohnung Immissionen ausgesetzt ist, die die Wohnung unmittelbar beeinträchtigen. In diesem Zusammenhang muss es sich um eine wesentliche Beeinträchtigung i. S. d. § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handeln. Dies richtet sich nach mietrechtlichen Grundsätzen und nicht nach dem Immissionsschutzrecht, da dieses im Verhältnis der Mietparteien keine Anwendung findet.

Der Senat hielt ein sog. Lärmprotokoll oder auch Schalldruckmessungen für nicht notwendig. Der Mieter muss lediglich die von ihm dargestellten Mangelfolgen vortragen.

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