18.09.2025 von Sven M. Bauer
Kautionsrückzahlung: Kann der Vermieter verjährte Schäden aufrechnen?
Darf ein Vermieter nach dem Auszug noch mit verjährten Schadensersatzforderungen gegen die Mietkaution aufrechnen und so die Auszahlung ganz oder teilweise verweigern? Mit dieser alltagsnahen Frage befasste sich der Bundesgerichtshof im Urteil vom 10.07.2024, Aktenzeichen VIII ZR 184/23. In diesem Beitrag der Anwaltskanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl erfahren Sie, was hinter dem Fall steckt und wie der BGH die Interessen von Mieter und Vermieter gewichtet hat.
Streit um die Kaution nach dem Auszug
Die Klägerin bewohnte bis zum 8. November 2019 eine Wohnung. Nach der Rückgabe verlangte sie die Rückzahlung ihrer Barkaution, welche ursprünglich bei rund 780 Euro lag und später in einer Kautionsabrechnung einschließlich Zinsen mit 785,51 Euro beziffert wurde.
Der Vermieter, der als Erbe auf Vermieterseite in das Mietverhältnis eingetreten war, ließ am 20. Mai 2020 über die Kaution abrechnen. In diesem Schreiben stellte er der Kaution vermeintliche Schadensersatzforderungen wegen Beschädigungen an der Mietwohnung in Höhe von 1.175 Euro gegenüber und erklärte die Aufrechnung. Die Folge war, dass für die Mieterin kein Auszahlungsbetrag verblieb. Sie widersprach, bestritt die behaupteten Schäden und erhob die Einrede der Verjährung.
Zentraler Streitpunkt war die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten für Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Diese Frist beginnt mit der Rückgabe der Wohnung. Beim Schreiben vom 20. Mai 2020 war diese Frist abgelaufen. Der Vermieter trug vor, schon am 26. Februar 2020 abgerechnet und aufgerechnet zu haben. Ob dieses frühere Schreiben der Mieterin tatsächlich zuging, blieb jedoch streitig und konnte nicht bewiesen werden.
In den Vorinstanzen bekam die Mieterin Recht. Das Amtsgericht sprach ihr die Rückzahlung der Kaution zu, und das Landgericht bestätigte dies mit der Begründung, eine Aufrechnung setzt zwei sich gegenüberstehende, gleichartige Forderungen voraus. Der Rückzahlungsanspruch auf die Barkaution ist eine Geldforderung. Der vom Vermieter behauptete Schadensersatzanspruch ist rechtlich zunächst auf Naturalrestitution gerichtet, also auf Wiederherstellung des früheren Zustands. Erst wenn der Vermieter sein Wahlrecht ausübt, kann er statt der Reparatur den hierfür erforderlichen Geldbetrag verlangen. Dieses Wahlrecht wird Ersetzungsbefugnis genannt. Nach Auffassung der Vorinstanzen hätte der Vermieter diese Ersetzungsbefugnis innerhalb der sechs Monate ausüben müssen, um rechtzeitig eine gleichartige Geldforderung zu schaffen. Da die Mieterin den Zugang des früheren Schreibens vom 26. Februar 2020 bestritt und nur das Schreiben vom 20. Mai 2020 feststand, sahen die Gerichte die Frist als verstrichen an. Damit sei die Aufrechnung gescheitert und die Kaution auszuzahlen.
Was der BGH zur Aufrechnung erlaubt
Der Bundesgerichtshof hob das Berufungsurteil auf und verwies den Fall zur weiteren Aufklärung zurück. Maßgeblich war nicht die Frage, ob es überhaupt Schäden gab, sondern zunächst das Ob der Aufrechnung trotz Verjährung. Der BGH stellte klar, dass eine im Wohnraummietvertrag vereinbarte Barkaution typischerweise so zu verstehen ist, dass der Vermieter sich nach Mietende aus dieser Sicherheit durch Aufrechnung befriedigen darf, auch wenn er sein Wahlrecht auf Geldzahlung nicht innerhalb der sechs Monate ausgeübt hat.
Zur Einordnung erklärte der BGH zwei Kernbegriffe in ihrer Funktion. Die Ersetzungsbefugnis ist das Wahlrecht des Geschädigten, statt einer Reparatur den erforderlichen Geldbetrag zu verlangen. Sie ist eine einfache Erklärung, die der Vermieter regelmäßig zusammen mit der Kautionsabrechnung abgibt. Gleichartigkeit bedeutet, dass sich zwei Geldforderungen gegenüberstehen müssen, damit eine Verrechnung möglich ist. Diese Gleichartigkeit entsteht in der Praxis bei Wohnraummiete üblicherweise erst mit der Kautionsabrechnung, weil der Vermieter dort konkludent, also durch sein Verhalten, die Ersetzungsbefugnis ausübt und Geldersatz verlangt.
Warum ist die Aufrechnung trotzdem zulässig, obwohl die sechs Monate abgelaufen waren? Der BGH betonte den Sicherungszweck der Barkaution. Sie soll dem Vermieter eine einfache Möglichkeit geben, berechtigte Ansprüche nach Mietende über die Kaution zu decken. Eine isolierte, frühe Ausübung des Wahlrechts nur, um die Sechsmonatsfrist einzuhalten, wäre ein formaler Zwischenschritt ohne erkennbaren Mehrwert für den Mieter. Der Mieter hat in der Regel kein eigenes Interesse daran, dass der Vermieter bereits innerhalb der sechs Monate ausdrücklich Geld statt Reparatur verlangt, solange noch keine endgültige Kautionsabrechnung vorliegt. Zudem steht dem Vermieter nach Mietende eine angemessene Zeit zur Prüfung und Abrechnung der Kaution zu, die im Einzelfall auch länger als sechs Monate sein kann. Diese zeitliche Staffelung kollidiert mit der kurzen Verjährung, ohne sie aber zwingend zu überlagern.
Folge dieser Sichtweise ist, dass die Verjährung der Schadensersatzforderung die Aufrechnung nicht sperrt, sofern bei der späteren Kautionsabrechnung die Gleichartigkeit durch das Verlangen von Geldersatz hergestellt wird. Damit korrigierte der BGH die Vorinstanzen. Allerdings traf der BGH keine Entscheidung darüber, ob und in welcher Höhe tatsächlich Schäden vorlagen. Genau das muss das Landgericht Nürnberg-Fürth nun klären. Erst wenn feststeht, dass es überhaupt berechtigte Gegenforderungen gibt, kann die Aufrechnung die Kautionsrückzahlung mindern oder ausschließen.
Praktische Hinweise für Mieter und Vermieter
Für Mieter bedeutet die Entscheidung, dass auch nach Ablauf von sechs Monaten noch eine Verrechnung mit der Kaution möglich ist, wenn der Vermieter bei der Kautionsabrechnung Geldersatz verlangt. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung bei Auszug sorgfältig, bewahren Sie das Übergabeprotokoll auf und prüfen Sie jede Kautionsabrechnung genau. Für Vermieter zeigt das Urteil, dass sie berechtigte Schäden weiterhin über die Kaution abrechnen können. Wichtig bleibt eine zügige Prüfung nach Rückgabe, eine nachvollziehbare Abrechnung und eine klare, am besten belegte Darstellung der Schäden und der Kosten. Wenn Sie Unterstützung bei der Durchsetzung oder Abwehr von Forderungen rund um die Mietkaution benötigen, berät Sie die Kanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl gerne kompetent und praxisnah.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen oder Anliegen empfehlen wir Ihnen, einen qualifizierten Rechtsanwalt zu konsultieren.
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10.07.2024, Aktenzeichen VIII ZR 184/23, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
