31.03.2026 von Pia Pillokat
Kaufpreisaufteilung und AfA bei denkmalgeschützten Mietimmobilien
Wer eine Immobilie kauft und vermietet, denkt oft zuerst an Mieteinnahmen, Sanierung und laufende Kosten. Spätestens in der Steuererklärung taucht dann ein Begriff auf, der schnell entscheidend werden kann: die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Sie sorgt dafür, dass sich ein Teil der Anschaffungskosten über die Jahre steuerlich als Werbungskosten ansetzen lässt.
Wie stark die AfA ausfällt, hängt jedoch maßgeblich davon ab, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt und welcher auf den Grund und Boden. Genau darum ging es in einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 07.10.2025 (Az. IX R 26/24). In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl geben wir Ihnen einen gut nachvollziehbaren Überblick, was im Fall vorgefallen ist und wie das Gericht entschieden hat.
Ein Kauf, ein Denkmal und die Frage nach dem richtigen Gebäudeanteil
Im Mittelpunkt standen Eheleute, die steuerlich gemeinsam veranlagt wurden. Der Ehemann hatte bereits im Jahr 2003 ein Grundstück in Z erworben, das mit einem denkmalgeschützten Gebäude bebaut war. Der Kaufpreis lag bei 800.000 Euro, hinzu kamen Anschaffungsnebenkosten von 40.468,84 Euro. Insgesamt ging es also um Anschaffungskosten von 840.468,84 Euro.
Das Paar erzielte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und wollte in der Einkommensteuererklärung für 2005 eine möglichst hohe AfA geltend machen. AfA bedeutet vereinfacht, dass sich die Anschaffungskosten für das Gebäude nicht auf einmal, sondern verteilt über die Nutzungsdauer steuerlich absetzen lassen. Wichtig ist dabei ein Grundprinzip, das manche erst im Streitfall wirklich kennenlernen: Grund und Boden nutzen sich steuerlich nicht ab, das Gebäude hingegen schon. Deshalb muss ein Gesamtkaufpreis in einen Bodenanteil und einen Gebäudeanteil aufgeteilt werden.
Genau diese Aufteilung wollten die Kläger im Grunde vermeiden. Sie argumentierten, wegen des Denkmalschutzes müsse man von einer praktisch „ewigen“ Nutzbarkeit des Gebäudes ausgehen. Daraus folgerten sie, der Boden habe wirtschaftlich keinen eigenständigen Wert mehr, weil das Grundstück nicht sinnvoll ohne das Gebäude genutzt werden könne. In ihrer Rechnung ordneten sie daher im Ergebnis den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zu und setzten eine AfA von 4 Prozent an, bezogen auf die kompletten Anschaffungskosten. Das ergab einen AfA-Betrag von 33.619 Euro.
Das Finanzamt sah das allerdings anders. Es setzte einen erheblichen Bodenanteil an und reduzierte dadurch die AfA-Bemessungsgrundlage für das Gebäude deutlich. Im geänderten Einkommensteuerbescheid 2005 ging das Finanzamt schließlich von einem Bodenanteil von 57,44 Prozent aus. Für das Gebäude blieben damit nur 357.703,54 Euro als Grundlage, woraus sich bei einem AfA-Satz von 2,5 Prozent eine AfA von 8.943 Euro ergab.
Der Streit zog sich lange hin. Der Einspruch blieb erfolglos und das Verfahren landete beim Finanzgericht Köln. Dort wurde ein gerichtlicher Sachverständiger beauftragt, die Werte von Grund und Boden sowie dem Gebäude zu ermitteln. Der Sachverständige nutzte das sogenannte allgemeine Ertragswertverfahren. Das ist ein Bewertungsverfahren, das sich vor allem daran orientiert, welche Erträge eine Immobilie marktüblich erwirtschaften kann.
Das Ergebnis war klar und lag nahe an der Sichtweise des Finanzamts: 41,10 Prozent der Anschaffungskosten entfielen auf das Gebäude und 58,90 Prozent auf den Grund und Boden. Außerdem hielt der Sachverständige eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren für plausibel. Einen besonderen wertmindernden Einfluss der Denkmaleigenschaft auf den Bodenanteil konnte er nicht erkennen.
Die Kläger hielten dagegen und legten ein eigenes Parteigutachten vor. Dieses arbeitete mit dem vereinfachten Ertragswertverfahren und kam zu dem Schluss, der Bodenwert müsse auf 0 Euro gesetzt werden. Auch im Verfahren blieb der Kern der Auseinandersetzung damit bestehen: Gibt es bei einer denkmalgeschützten Immobilie überhaupt einen nennenswerten Bodenwert und welches Bewertungsverfahren ist zur Kaufpreisaufteilung zulässig?
Der BFH bestätigt die Aufteilung, korrigiert aber den AfA-Satz
Der Bundesfinanzhof gab den Klägern nur teilweise recht und genau das macht das Urteil für viele Vermieter so interessant. Das Gericht stellte zunächst noch einmal den Ausgangspunkt klar: Wenn ein Gesamtkaufpreis für eine bebaute Immobilie gezahlt wurde, muss dieser für steuerliche Zwecke aufgeteilt werden. Es braucht also eine realistische Trennung zwischen Grund und Boden einerseits und dem Gebäude andererseits, weil nur der Gebäudeanteil über die AfA steuerlich abgeschrieben werden kann.
Entscheidend war dann die Frage, ob das vom Gerichtsgutachter verwendete allgemeine Ertragswertverfahren auch bei einem Denkmalgebäude zulässig ist. Der BFH bejahte das ausdrücklich. Für die Wertermittlung sei die Immobilienwertermittlungsverordnung ein anerkannter Maßstab, und aus ihr ergebe sich kein Vorrang des vereinfachten gegenüber dem allgemeinen Ertragswertverfahren. Mit anderen Worten: Auch bei Denkmalschutz kann man den Bodenwert und den Gebäudewert mit dem allgemeinen Ertragswertverfahren ermitteln, wenn es zu den Gegebenheiten des Einzelfalls passt.
Ebenso deutlich wies der BFH die zentrale Idee der Kläger zurück, der Bodenwert müsse wegen Denkmalschutz zwangsläufig bei 0 Euro liegen. Der Denkmalschutz betraf im konkreten Fall das Gebäude und nicht den Boden selbst. Der Bodenwert drückt nach Auffassung des Gerichts vor allem die Lage aus und bleibt grundsätzlich ein eigenständiger Wertfaktor. Eine längere oder besonders geschützte Nutzungsdauer des Gebäudes ändere daran nichts.
Damit blieb es bei der vom Sachverständigen ermittelten Aufteilung: Rund 58,90 Prozent der Anschaffungskosten wurden dem Grund und Boden zugeordnet und rund 41,10 Prozent dem Gebäude. Der Versuch, den gesamten Kaufpreis dem Gebäude zuzuschreiben, scheiterte.
Trotzdem endete das Verfahren nicht als vollständige Niederlage für die Kläger. Denn der BFH fand einen Fehler in der Berechnung der AfA-Höhe. Das Finanzgericht hatte einen AfA-Satz von 2,5 Prozent angesetzt. Nach den Feststellungen zur Restnutzungsdauer von 30 Jahren war jedoch die AfA nach der tatsächlichen Nutzungsdauer zu bemessen, und daraus ergab sich ein höherer Satz von 3,3 Prozent. Dieser Unterschied ist in der Praxis keineswegs klein, weil er sich Jahr für Jahr auf die steuerliche Belastung auswirken kann.
Im Ergebnis setzte der BFH die Einkommensteuer 2005 so fest, dass bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für das Objekt AfA in Höhe von 11.514 Euro als Werbungskosten abgezogen werden. Die Kläger bekamen also eine höhere AfA als vom Finanzamt angesetzt, aber deutlich weniger, als sie ursprünglich geplant hatten.
Was Vermieter und Käufer von Denkmalimmobilien daraus mitnehmen können
Das Urteil zeigt sehr anschaulich, wo in der Praxis typische Missverständnisse liegen. Denkmalschutz bedeutet nicht, dass der Bodenwert verschwindet oder sich der gesamte Kaufpreis automatisch dem Gebäude zuschlagen lässt. Auch bei denkmalgeschützten Immobilien bleibt die Kaufpreisaufteilung zwischen Boden und Gebäude grundsätzlich erforderlich, und ein Bodenanteil wird regelmäßig anzusetzen sein.
Gleichzeitig wird deutlich, dass sich eine genaue Prüfung lohnen kann, wenn es um die AfA geht. Die richtige Bemessungsgrundlage ist das eine, die korrekte Nutzungsdauer und damit der passende AfA-Satz das andere. Gerade bei älteren Gebäuden kann eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer, wenn sie fachlich sauber begründet ist, zu einem spürbar höheren jährlichen Abschreibungsbetrag führen.
Wenn Sie selbst eine vermietete Immobilie gekauft haben, vielleicht sogar ein Denkmalobjekt, und unsicher sind, ob die Aufteilung des Kaufpreises und die AfA in Ihrer Steuererklärung richtig angesetzt wurden, kann eine frühzeitige rechtliche Einordnung helfen, teure Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Sollten Sie Fragen zu vermieteten Immobilien haben, steht Ihnen die Anwaltskanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl in diesem Bereich gerne mit ihrer Expertise zur Seite. Als erfahrene Kanzlei im Wirtschaftsrecht unterstützen wir Sie kompetent dabei, die komplexen Zusammenhänge rund um Kaufpreisaufteilung und Abschreibungsmöglichkeiten bestmöglich zu verstehen und einzuschätzen.
Dieser Blogartikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich bitte an einen fachkundigen Rechtsanwalt.
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 07.10.2025, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
