25.02.2026 von Sven M. Bauer
Hausgeldvorschüsse: Wann ein Wirtschaftsplan anfechtbar ist
Wie hoch dürfen Hausgeldvorschüsse eigentlich angesetzt werden, bevor Wohnungseigentümer sich dagegen erfolgreich wehren können? Mit dieser sehr alltagsnahen Frage befasst sich ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 26.09.2025 (Az. V ZR 108/24). In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl geht es um eine Entscheidung, die für viele Eigentümergemeinschaften praktisch relevant ist, weil es um den Wirtschaftsplan und um die monatlichen Zahlungen geht, die im Alltag schnell für Diskussionen sorgen.
Streit in der Eigentümergemeinschaft über den Wirtschaftsplan
Der Kläger war Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Juni 2022 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter dem Tagesordnungspunkt TOP 6 die Vorschüsse aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2022 beschlossen wurden. Gemeint sind damit die Hausgeldvorschüsse, also die regelmäßigen Zahlungen der Eigentümer, damit die Gemeinschaft ihre laufenden Kosten begleichen kann.
Der Kläger war mit diesem Beschluss nicht einverstanden und erhob eine Anfechtungsklage. Eine Anfechtungsklage ist vereinfacht gesagt die Möglichkeit, einen Beschluss der Eigentümerversammlung gerichtlich überprüfen zu lassen, wenn man ihn für fehlerhaft hält. Er wollte erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.
Inhaltlich ging es dabei vor allem um die Frage, ob die im Wirtschaftsplan angesetzten Kostenpositionen und die angesetzten Beträge noch als vertretbare Planung durchgehen oder ob sie so unpassend sind, dass der Beschluss nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Wirtschaftsplan ist in einer Eigentümergemeinschaft im Kern eine Prognose, welche Einnahmen und Ausgaben im kommenden Jahr voraussichtlich anfallen, und er ist die Grundlage dafür, wie hoch die Vorschüsse festgelegt werden.
Im Wirtschaftsplan standen unter anderem mehrere Positionen, die aus Sicht des Klägers Anlass zur Kritik boten. Dazu gehörten Kosten für die Anmietung einer Fahrradgarage in Höhe von 1.500 Euro, eine angenommene Zusatzvergütung für die neue Verwalterin von 3.000 Euro und ein Ansatz für Rechtsberatung sowie mögliche Gerichtsverfahren in Höhe von 12.000 Euro. Außerdem war eine Zuführung zur Erhaltungsrücklage von insgesamt 20.000 Euro vorgesehen, also Geld, das für künftige Instandhaltungen und Reparaturen zurückgelegt wird.
Der Kläger stellte sich unter anderem gegen die Einbeziehung einzelner Positionen und sah die Höhe mancher Ansätze kritisch. Die Gemeinschaft hingegen hielt den Wirtschaftsplan und die daraus folgenden Vorschüsse für sachgerecht, gerade auch mit Blick darauf, dass es sich um eine Vorausschätzung handelt und Nachforderungen am Jahresende nach Möglichkeit vermieden werden sollen.
Vor den Vorinstanzen blieb die Klage erfolglos. Das Landgericht Düsseldorf wies das Begehren ebenfalls zurück und ließ die Revision zum Bundesgerichtshof nur in einem bestimmten Umfang zu. Der Kläger ging dennoch weiter und verfolgte sein Ziel vor dem Bundesgerichtshof, den Beschluss zu kippen.
Der Bundesgerichtshof stärkt den Spielraum bei Hausgeldvorschüssen
Der Bundesgerichtshof wies die Revision zurück und bestätigte damit die Entscheidungen der Vorinstanzen. Ein Teil der Revision war nach Auffassung des Gerichts bereits unzulässig, weil das Landgericht die Revision nicht zu allen Punkten zugelassen hatte. Vereinfacht gesagt konnte der Kläger also nicht jede Kritik, die er am Wirtschaftsplan hatte, in der Revision noch einmal umfassend aufrollen.
In der Sache selbst stellte der Bundesgerichtshof klar, dass Wohnungseigentümer bei der Festlegung von Vorschüssen zur Kostentragung einen weiten Ermessensspielraum haben. Dieser Spielraum betrifft sowohl die Frage, welche Kostenpositionen in den Wirtschaftsplan aufgenommen werden, als auch die Höhe der jeweiligen Ansätze. Ein Beschluss ist demnach nur in Ausnahmefällen erfolgreich anfechtbar, nämlich dann, wenn schon im Zeitpunkt der Beschlussfassung offensichtlich ist, dass die Vorschüsse deutlich zu hoch oder deutlich zu niedrig angesetzt sind.
Dabei betonte der Bundesgerichtshof den Charakter des Wirtschaftsplans als Prognose. Es geht nicht darum, im Nachhinein jedes Detail auf die Goldwaage zu legen, sondern darum, ob die Planung zum Zeitpunkt der Beschlussfassung objektiv vertretbar war und ob die Hausgeldzahlungen voraussichtlich ausreichen, um die laufenden Kosten der Gemeinschaft zu decken.
Die konkreten Streitpunkte aus dem Wirtschaftsplan ließ der Bundesgerichtshof im Ergebnis stehen. Die angesetzten 1.500 Euro für die angemietete Fahrradgarage durften berücksichtigt werden, weil bei einer vorsichtigen Planung grundsätzlich davon ausgegangen werden kann, dass geschlossene Verträge wirksam sind. Ob ein Vertrag möglicherweise nichtig ist, ist nach dieser Sichtweise nicht das, was man typischerweise im Rahmen einer Anfechtung gerade des Vorschussbeschlusses klärt.
Auch die angenommene Zusatzvergütung der neuen Verwalterin in Höhe von 3.000 Euro hielt der Bundesgerichtshof im konkreten Fall für vertretbar. Ausschlaggebend war der Hintergrund, dass es für das Jahr 2021 keine Verwalterbestellung gegeben und zudem ein Verwalterwechsel stattgefunden hatte, was erfahrungsgemäß zusätzlichen Aufwand erzeugen kann.
Ebenso blieb die Position für Rechtsberatung und mögliche Gerichtsverfahren über 12.000 Euro bestehen. Interessant ist hier, dass es nach Auffassung des Gerichts nicht entscheidend darauf ankam, dass andere Beschlüsse, die eine konkrete Beauftragung betrafen, zuvor aus formalen Gründen für ungültig erklärt worden waren. Maßgeblich war vielmehr, dass die Eigentümer mit Streitigkeiten und damit verbundenen Kosten rechnen durften.
Schließlich bestätigte der Bundesgerichtshof auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage von 20.000 Euro. Eine solche Rücklage soll die Gemeinschaft finanziell handlungsfähig halten, wenn Instandsetzungen anstehen. Dafür muss nicht erst ein konkreter Reparaturbedarf feststehen. Auch hier gilt ein weiter Spielraum, solange die angesetzte Höhe nicht offensichtlich unangemessen ist.
Zusammengefasst lautet die praktische Botschaft der Entscheidung: Eigentümergemeinschaften dürfen bei der Planung vorsichtig kalkulieren und auch eher großzügige Ansätze wählen, um finanzielle Engpässe und spätere Nachzahlungen möglichst zu vermeiden. Wer einen Vorschussbeschluss anfechten will, muss regelmäßig darlegen können, dass die Ansätze bereits bei Beschlussfassung klar aus dem Rahmen fallen.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer im Alltag
Das Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt sehr deutlich, dass Gerichte den Wohnungseigentümern bei der Festlegung von Hausgeldvorschüssen einen großen Spielraum lassen. Das schafft Planungssicherheit für die Gemeinschaft, kann sich für einzelne Eigentümer aber frustrierend anfühlen, wenn sie bestimmte Kostenansätze für zu hoch halten.
Wer sich gegen einen Wirtschaftsplan oder gegen festgelegte Vorschüsse wehren möchte, sollte deshalb genau hinschauen, ob tatsächlich eine klare Überhöhung oder eine gefährliche Unterdeckung vorliegt, und ob dies schon zum Zeitpunkt des Beschlusses erkennbar war. Gerade weil es bei Wirtschaftsplänen um eine Vorschau geht, reicht es in der Regel nicht, dass sich im Nachhinein einzelne Posten als zu pessimistisch oder zu optimistisch herausstellen.
Wenn Sie in Ihrer Eigentümergemeinschaft ähnliche Diskussionen rund um den Wirtschaftsplan, Hausgeldvorschüsse oder die Erhaltungsrücklage erleben, kann eine rechtliche Einordnung helfen, bevor aus Unmut ein teurer Rechtsstreit wird. In solchen Situationen unterstützt die Kanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl Sie gerne dabei, die Erfolgsaussichten einer Anfechtung realistisch einzuschätzen und die nächsten Schritte sinnvoll zu planen.
Dieser Blogartikel ist ausschließlich zu Informationszwecken verfasst und ersetzt keine professionelle Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen oder individuellen Anliegen konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Rechtsanwalt.
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26.09.2025, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
