23.01.2026 von Sven M. Bauer
Haftet der Vermieter bei Sturz trotz beauftragtem Winterdienst?
Ein vereister Weg am frühen Morgen, ein unglücklicher Sturz und danach die bange Frage, wer für die Folgen einstehen muss. Genau darum ging es in einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. August 2025 (Az. VIII ZR 250/23). In diesem Beitrag der Anwaltskanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl zeigen wir, was das Urteil für Mieter und Vermieter bedeutet, wenn der Winterdienst zwar organisiert ist, aber trotzdem etwas schiefgeht.
Ein Sturz am Montagmorgen und die Suche nach dem Verantwortlichen
Die Klägerin wohnte als Mieterin in einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Vermieterin war die Eigentümerin der Wohnung, die zugleich Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft war. Die Wege rund um das Haus gehörten nicht der Vermieterin allein, sondern standen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.
Für den Winterdienst gab es eine klare praktische Lösung: Im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft übernahm ein professioneller Hausmeisterdienst die Räum- und Streuarbeiten. Damit war aus Sicht vieler Beteiligter eigentlich „alles geregelt“. Im Mietvertrag fanden sich außerdem Regelungen, wonach die Mieterin Betriebskosten unter anderem für Schneebeseitigung und Streuen zu tragen hatte. Zusätzlich enthielt der Vertrag eine Klausel, nach der der Mieter Zugangswege reinigen sowie Schnee und Eis beseitigen und bei Glätte streuen sollte, allerdings nur, soweit diese Arbeiten nicht anderweitig vorgenommen und die Kosten nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden.
Trotz dieser organisatorischen Vorkehrungen kam es am 30. Januar 2017, einem Montag, gegen 7.30 Uhr zu einem Unfall. Die Mieterin stürzte beim Verlassen des Hauses auf dem zum Haus führenden Weg, weil dieser nach den Feststellungen des Amtsgerichts nicht von Glatteis befreit war. Besonders relevant war dabei, dass Glatteis zuvor in den Wettervorhersagen angekündigt worden war. Die Mieterin zog sich erhebliche Verletzungen zu, litt über einen längeren Zeitraum unter Schmerzen und musste sich langwierigen Behandlungen unterziehen.
Die Mieterin verlangte daraufhin unter anderem ein Schmerzensgeld. Das Amtsgericht Wetzlar sprach ihr 12.000 Euro zu, wies aber weitergehende Forderungen ab. In der zweiten Instanz sah das Landgericht Limburg das anders und wies die Klage vollständig ab. Es argumentierte im Kern, die Räum- und Streupflicht sei wirksam auf den professionellen Winterdienst übertragen worden. Deshalb komme eine Haftung der Vermieterin nur noch in Betracht, wenn sie ihre Kontroll- oder Überwachungspflichten in Bezug auf das beauftragte Unternehmen verletzt habe. Genau dafür sah das Landgericht im konkreten Fall keine ausreichenden Anhaltspunkte.
Damit stand die Mieterin vor einer für Betroffene sehr praktischen Sorge: Muss sie sich in so einer Situation an die Wohnungseigentümergemeinschaft oder direkt an den Winterdienst halten, oder kann sie ihre Vermieterin in Anspruch nehmen, obwohl diese den Winterdienst gar nicht selbst ausführt?
Der Bundesgerichtshof stärkt die Rolle des Vermieters als Vertragspartner
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung zurück. Die Richter machten dabei deutlich, worauf es im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter entscheidend ankommt.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ergibt sich die Pflicht zum Räumen und Streuen im Winter nicht nur aus allgemeinen Verkehrssicherungspflichten, sondern auch aus dem Mietvertrag selbst. Der Vermieter muss dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglichen. Dazu gehört nach der Rechtsprechung auch, dass Zugänge und Wege auf dem Grundstück, insbesondere der Weg vom Hauseingang Richtung öffentlicher Straße, in einem verkehrssicheren Zustand sind. Wenn es im Winter glatt ist, umfasst das grundsätzlich auch Räumen und Streuen.
Wichtig war dem Bundesgerichtshof außerdem ein Punkt, der in der Praxis häufig übersehen wird: Diese mietvertragliche Pflicht besteht auch dann, wenn der Vermieter nicht Alleineigentümer des Grundstücks ist, sondern Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Für den Mieter soll es also keinen Unterschied machen, ob er in einem klassischen Mietshaus wohnt oder eine Wohnung von einem einzelnen Wohnungseigentümer anmietet. Die Eigentumsverhältnisse im Hintergrund dürfen nicht dazu führen, dass der Mieter am Ende mit einem geringeren Schutz dasteht.
Auch die Regelungen im Mietvertrag halfen der Vermieterin nach Ansicht des Bundesgerichtshofs nicht, weil daraus keine eindeutige und klare Übertragung der Räum- und Streupflicht auf die Mieterin abzuleiten war. Zwar klang die Klausel zunächst so, als müsse die Mieterin selbst räumen und streuen. Gleichzeitig stand dort aber auch, dass diese Verpflichtung nur gilt, soweit die Arbeiten nicht anderweitig erledigt und über die Betriebskosten abgerechnet werden. Gerade wenn faktisch ein Winterdienst beauftragt ist, lässt sich daraus nach Auffassung des Gerichts nicht klar entnehmen, dass der Vermieter vollständig aus der Verantwortung entlassen sein soll.
Besonders relevant ist die Einordnung des professionellen Winterdienstes als „Erfüllungsgehilfe“. Das bedeutet vereinfacht: Wenn der Vermieter zur Erfüllung seiner Pflichten aus dem Mietvertrag ein Unternehmen einsetzt, dann muss er sich Fehler dieses Unternehmens grundsätzlich so zurechnen lassen, als hätte er selbst den Fehler gemacht. Der Vermieter haftet gegenüber dem Mieter also nicht nur dann, wenn er den Dienst schlecht ausgewählt oder schlecht kontrolliert hat, sondern kann auch für ein Verschulden des beauftragten Dienstleisters einstehen müssen.
Der Bundesgerichtshof entschied damit noch nicht endgültig, ob die Vermieterin im konkreten Fall tatsächlich zahlen muss. Das Landgericht muss nach der Zurückverweisung weitere Tatsachen klären, etwa ob und in welchem Umfang tatsächlich eine Pflichtverletzung beim Winterdienst vorlag und ob diese für den Sturz ursächlich war. Der rechtliche Maßstab ist aber gesetzt: Im Verhältnis zum Mieter bleibt der Vermieter aus dem Mietvertrag heraus in der Verantwortung, auch wenn die Wohnung in einer WEG liegt und ein Hausmeisterdienst beauftragt ist.
Was Mieter und Vermieter aus dem Sachverhalt mitnehmen können
Das Urteil zeigt anschaulich, dass sich Verantwortung im Mietverhältnis nicht einfach „wegorganisieren“ lässt. Für Mieter ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter regelmäßig ihr zentraler Ansprechpartner bleibt, wenn es um sichere Zugänge zur Wohnung geht, selbst wenn die Wege Gemeinschaftseigentum sind und ein professioneller Winterdienst beauftragt wurde.
Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, dass die Beauftragung eines Dienstleisters zwar sinnvoll und üblich ist, aber die eigene vertragliche Verantwortung gegenüber dem Mieter nicht automatisch beendet. Wer Winterdienstkosten über die Betriebskosten abrechnet und sich auf ein Unternehmen stützt, sollte darauf achten, dass die Organisation verlässlich ist und im Zweifel auch dokumentierbar bleibt.
Wenn es nach einem Sturz zu Streit kommt, hängt viel davon ab, was im Mietvertrag tatsächlich wirksam und eindeutig geregelt ist und wie der Winterdienst im konkreten Zeitraum durchgeführt wurde. Eine frühzeitige rechtliche Einschätzung kann helfen, Ansprüche realistisch einzuordnen und unnötige Eskalationen zu vermeiden.
Sollten Sie mit Fragestellungen rund um das Mietrecht konfrontiert sein, unterstützt Sie die Anwaltskanzlei Bauer und Kollegen aus Brühl gerne mit ihrer langjährigen Erfahrung im Bereich des Zivilrechts. Wir begleiten Sie kompetent und engagiert, um Ihre Interessen in solchen Fällen bestmöglich zu vertreten.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wird empfohlen, einen qualifizierten Rechtsanwalt zu konsultieren.
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. August 2025, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
