24.03.2021 von Bianca Dlugosch

Geschäft muss im Lockdown nur halbe Gewerbemiete zahlen

OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021, Az. 5 U 1782/20

Das Oberlandesgericht Dresden entschied mit Urteil vom 24.02.2021, dass Einzelhändler, welche aufgrund von coronabedingter Schließung für ihr Ladenlokal nur 50 % der Kaltmiete (Gewerbemiete) zahlen müssen. In diesem Fall ist von einer Störung der Geschäftsgrundlage auszugehen, so dass eine Mietzinsanpassung zur Teilung der Belastung erforderlich ist.

Zum Sachverhalt:

Die Beklagte betreibt einen Textileinzelhandel. Diese zahlte aufgrund der coronabedingten Schließung ihres Geschäfts für den Monat April 2020 keine Miete. Sie begründete die Nichtzahlung der Miete damit, dass sie in der Zeit vom 19.03.2020 bis einschließlich 19.04.2020 ihr Geschäft coronabedingt nicht öffnen durfte. Des Weiteren ist die Beklagte der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf null reduziert werden muss. Sie beruft sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts, hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung und höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Das seinerzeit befasste Landgericht sah keinen Grund, die Miete zurückzubehalten und verurteilte die Beklagte zur vollständigen Zahlung der Miete.

Die Beklagte legte sodann gegen das Urteil Berufung ein.

Anders als das Landgericht geht das Oberlandesgericht Dresden von einer Störung der Geschäftsgrundlage aus. Das Gericht gab damit der Beklagten und Berufungsklägerin zum Teil Recht. Die Beklagte kann sich nach Ansicht des Gerichts nicht auf einen Mangel des Mietobjekts oder die Vorschriften der Unmöglichkeit berufen. Aufgrund der Corona-Pandemie sowie der daraus resultierenden staatlichen Schließungsanordnung ist jedoch von einer Störung der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB auszugehen. Dies macht eine Anpassung des Mietvertrages erforderlich.

Nach Ansicht des Oberlandesgerichts ist die hälftige Reduzierung der Kaltmiete für die Zeit der Schließung als angemessen zu betrachten.
Dazu ist eine Reduzierung der Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte geboten. Dies ist auch gerechtfertigt, da keine der beiden Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie auch vorhersehen konnte. Daher ist es in diesem Fall angemessen, die Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

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