08.06.2026 von Pia Pillokat
Bröckelnde Balkone: Wann die Eigentümergemeinschaft handeln muss
Wer in einer Wohnungseigentumsanlage lebt, kennt die typische Frage: Was darf die Gemeinschaft entscheiden und wofür ist jeder Eigentümer selbst verantwortlich? Besonders heikel wird es, wenn Bauteile zwar zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören, aber in der Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern zur Instandhaltung zugewiesen wurden.
Mit genau einer solchen Konstellation hatte sich der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 24. April 2026, Az. V ZR 102/24, zu befassen. In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl geht es um Balkone, herabfallende Betonteile und die Frage, ob eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Sanierung beschließen darf, obwohl die Teilungserklärung die Erhaltungslast eigentlich einzelnen Eigentümern auferlegt.
Streit um sanierungsbedürftige Balkone in einer Wohnungseigentumsanlage
Der Kläger war Mitglied einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In der Teilungserklärung der Anlage war geregelt, dass bestimmte Gebäudeteile, die zum ausschließlichen Gebrauch eines Wohnungseigentümers bestimmt sind, von diesem auf eigene Kosten instandzuhalten und instandzusetzen sind. Als Beispiele wurden unter anderem Balkone, Terrassen und Veranden genannt.
Die Wohnanlage verfügte über zahlreiche Balkone. Einige davon waren sanierungsbedürftig. Die Situation war nicht nur eine optische oder theoretische Frage, denn es drohten die Ablösung und der Absturz von Betonteilen. Ein Teil der darunterliegenden Grünfläche war deshalb bereits gesperrt worden.
Die Gemeinschaft hatte einen Sachverständigen beauftragt, der drei verschiedene Sanierungsvarianten ausarbeitete. Diese Varianten wurden in der Eigentümerversammlung vom 2. Juli 2022 vorgestellt und anschließend jeweils zur Abstimmung gestellt. Keine der Varianten erhielt jedoch eine Mehrheit.
Der Kläger wollte sich damit nicht abfinden. Er griff die ablehnenden Beschlüsse an und verlangte außerdem, dass gerichtlich ein Beschluss ersetzt wird, nach dem die Gemeinschaft die vom Sachverständigen empfohlene Sanierungsvariante B durchführen sollte.
Das Amtsgericht Oldenburg in Holstein und das Landgericht Itzehoe gaben ihm zunächst nicht recht. Das Landgericht meinte, die Gemeinschaft habe für die Balkonsanierung keine Beschlusskompetenz, weil die Teilungserklärung die Erhaltungslast auf die jeweiligen Wohnungseigentümer übertragen habe. Über das Ob und Wie der Sanierung dürfe die Gemeinschaft deshalb nicht entscheiden.
Der Bundesgerichtshof sieht die Gemeinschaft weiter in der Verantwortung
Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidungen der Vorinstanzen auf und gab dem Kläger im Wesentlichen recht. Nach Auffassung des Gerichts verliert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihre Beschlusskompetenz nicht dadurch, dass die Teilungserklärung die Erhaltung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums einzelnen Eigentümern zuweist.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen Zuständigkeit für die Entscheidung und Kostenlast. Die Balkone gehörten weiterhin zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die Gemeinschaft bleibt für den ordnungsgemäßen Zustand der Anlage verantwortlich und muss insbesondere Gefahren für Eigentümer, Bewohner oder Dritte abwenden. Das gilt auch dann, wenn einzelne Eigentümer nach der Teilungserklärung die Kosten für die Instandhaltung ihres Balkons tragen müssen.
Der BGH stellte klar, dass eine solche Regelung in der Teilungserklärung die Gemeinschaft nicht vollständig aus der Verantwortung entlässt. Sie kann Erhaltungsmaßnahmen beschließen und muss bei zwingendem Sanierungsbedarf sogar tätig werden.
Die ablehnenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung erklärte der BGH deshalb für ungültig. Es entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, alle vorgeschlagenen Sanierungsvarianten abzulehnen und die gefährliche Situation im Ergebnis weiter bestehen zu lassen.
Allerdings ging der BGH nicht so weit, die vom Kläger bevorzugte Sanierungsvariante B verbindlich vorzuschreiben. Stattdessen ersetzte das Gericht nur einen sogenannten Grundlagenbeschluss. Das bedeutet: Es wurde dem Grunde nach beschlossen, dass die Balkone und Balkonbrüstungen erneuert werden müssen. Welche konkrete Sanierungsvariante die Gemeinschaft auswählt, bleibt grundsätzlich den Wohnungseigentümern überlassen.
Für Wohnungseigentümer ist diese Entscheidung vor allem deshalb interessant, weil sie zeigt, dass Regelungen in der Teilungserklärung genau gelesen werden müssen. Auch wenn dort einzelne Eigentümer für bestimmte Bauteile kostenseitig verantwortlich gemacht werden, kann die Gemeinschaft dennoch verpflichtet sein, bei ernsthaften Schäden und Gefahren selbst die erforderlichen Entscheidungen zu treffen.
Was Wohnungseigentümer aus dem Urteil mitnehmen können
Das Urteil macht deutlich, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft bei sicherheitsrelevanten Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum nicht einfach untätig bleiben darf. Balkone können zwar in der Teilungserklärung einzelnen Eigentümern zur Instandhaltung und Kostentragung zugewiesen sein, die Verantwortung der Gemeinschaft für den Zustand der Anlage bleibt aber bestehen.
Wer als Wohnungseigentümer mit notwendigen Sanierungen, blockierten Beschlüssen oder unklaren Regelungen in der Teilungserklärung konfrontiert ist, sollte frühzeitig prüfen lassen, welche Rechte und Pflichten tatsächlich bestehen. Gerade bei größeren Maßnahmen kann eine klare rechtliche Einordnung helfen, unnötige Verzögerungen und weitere Konflikte in der Gemeinschaft zu vermeiden.
Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren einen Termin.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 24. April 2026, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
