09.11.2026 von Pia Pillokat
Baufrist beim Einheimischenmodell: Wann die Gemeinde zurückkaufen darf
Wer ein Grundstück im Rahmen eines Einheimischenmodells vergünstigt kauft, übernimmt damit häufig auch klare Bindungen. Dazu gehört oft die Pflicht, innerhalb einer bestimmten Frist ein Wohnhaus zu errichten. Was aber passiert, wenn der Käufer diese Frist nicht einhalten kann und die Gemeinde das Grundstück zurückhaben möchte, erfahren Sie in diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl.
Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 17. Juli 2026, Az. V ZR 153/25, mit genau einer solchen Konstellation befasst. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob eine bayerische Gemeinde ihr vertraglich vereinbartes Wiederkaufsrecht rechtzeitig ausgeübt hatte. Außerdem ging es darum, ob die Gemeinde statt des Wiederkaufs auch vom Kaufvertrag zurücktreten konnte.
Ein vergünstigtes Grundstück und eine nicht eingehaltene Baufrist
Die Klägerin war eine Gemeinde in Bayern. Sie verkaufte der Beklagten am 8. April 2019 durch notariellen Kaufvertrag ein Grundstück im Wege eines Einheimischenmodells. Solche Modelle dienen regelmäßig dazu, ortsansässigen Personen den Erwerb von Bauland zu erleichtern, insbesondere wenn Bauland knapp oder teuer ist. Der Kaufpreis lag hier unter dem Verkehrswert.
Im Gegenzug verpflichtete sich die Käuferin, auf dem Grundstück bis zum 8. April 2023 ein Einfamilienhaus zu errichten. Der Vertrag sah für den Fall eines Verstoßes gegen diese Bauverpflichtung während der ersten 15 Jahre ein Wiederkaufsrecht der Gemeinde vor. Ein Wiederkaufsrecht bedeutet, dass der Verkäufer das Grundstück unter den vereinbarten Voraussetzungen wieder zurückerwerben kann. Im Vertrag war außerdem geregelt, dass dieses Recht durch eingeschriebenen Brief innerhalb von sechs Monaten ausgeübt werden musste, nachdem die Gemeinde Kenntnis von einem Wiederkaufsgrund hatte.
Kurz vor Ablauf der Baufrist wandte sich die Käuferin an die Gemeinde. Mit Schreiben vom 30. Januar 2023 bat sie um eine Verlängerung der Baufrist um fünf Jahre. Sie begründete dies damit, dass sie aus finanziellen Gründen noch nicht mit dem Bau habe beginnen können. Für die Erhöhung des Eigenkapitals benötige sie nach ihrer Darstellung noch drei weitere Jahre intensiven Sparens.
Die Gemeinde lehnte die Verlängerung der Baufrist mit Schreiben vom 9. März 2023 ab. Nach einem entsprechenden Ratsbeschluss erklärte sie anschließend mit einem Schreiben, das der Käuferin am 4. August 2023 zuging, die Ausübung des Wiederkaufsrechts. Während des laufenden Rechtsstreits erklärte die Gemeinde zusätzlich den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Vor dem Landgericht München II blieb die Gemeinde zunächst erfolglos. Auch das Oberlandesgericht München wies ihre Berufung zurück. Das Oberlandesgericht nahm an, die Gemeinde habe bereits durch das Schreiben der Käuferin vom 30. Januar 2023 gewusst, dass die Baufrist nicht eingehalten werde. Deshalb sei die sechsmonatige Frist für die Ausübung des Wiederkaufsrechts am 4. August 2023 bereits abgelaufen gewesen.
Der Bundesgerichtshof zieht die Grenze bei der Kenntnis vom Wiederkaufsgrund
Der Bundesgerichtshof sah den Fall anders als das Oberlandesgericht. Die Revision der Gemeinde hatte überwiegend Erfolg. Die Käuferin wurde verurteilt, das Grundstück lastenfrei an die Gemeinde zurückzuübertragen, und zwar Zug um Zug gegen Zahlung von 138.573 Euro. Dieser Betrag umfasste den Kaufpreis sowie Kosten für eine Gasstichleitung.
Zunächst bestätigte der Bundesgerichtshof allerdings, dass die Gemeinde nicht einfach wegen der nicht eingehaltenen Baufrist vom Kaufvertrag zurücktreten konnte. Nach Auffassung des Gerichts begründet eine Bauverpflichtung in einem Einheimischenmodell regelmäßig keine einklagbare Hauptpflicht des Käufers, sondern eine Obliegenheit. Eine Obliegenheit ist rechtlich weniger streng als eine echte Leistungspflicht. Der Käufer kann also nicht ohne Weiteres dazu gezwungen werden, tatsächlich zu bauen. Die vereinbarte Folge ist vielmehr typischerweise, dass die Gemeinde unter den vertraglichen Voraussetzungen ihr Wiederkaufsrecht ausüben kann.
Entscheidend war daher die Frage, ob die Gemeinde dieses Wiederkaufsrecht fristgerecht ausgeübt hatte. Das Oberlandesgericht hatte den Beginn der sechsmonatigen Frist bereits auf den Eingang des Verlängerungswunsches am 30. Januar 2023 gelegt. Dem folgte der Bundesgerichtshof nicht.
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs beginnt die Frist nicht schon deshalb zu laufen, weil der Käufer vor Ablauf der Baufrist um eine Verlängerung bittet. Die Gemeinde muss eine solche Bitte prüfen und dabei ihr Ermessen ausüben. Sie handelt bei Einheimischenmodellen nicht wie ein rein privater Verkäufer, sondern nimmt eine öffentliche Aufgabe wahr und ist deshalb auch an öffentlich-rechtliche Maßstäbe gebunden.
Der Bundesgerichtshof ließ ausdrücklich offen, ob ein Wiederkaufsgrund überhaupt schon vor Ablauf der ursprünglich vereinbarten Baufrist entstehen kann. Selbst wenn man dies in besonderen Fällen annehmen wollte, konnte die Frist hier frühestens mit der Ablehnung der Fristverlängerung am 9. März 2023 beginnen. Da die Erklärung des Wiederkaufs der Käuferin am 4. August 2023 zuging, war die vertragliche Sechsmonatsfrist jedenfalls gewahrt.
Auch gegen die ursprüngliche Baufrist von vier Jahren hatte der Bundesgerichtshof keine grundsätzlichen Bedenken. Zudem sah er keinen Ermessensfehler darin, dass die Gemeinde die beantragte Verlängerung um weitere fünf Jahre ablehnte. Die Käuferin hatte innerhalb der vier Jahre noch nicht mit dem Bau begonnen und selbst erklärt, mindestens drei weitere Jahre für die Finanzierung zu benötigen. Das Grundstück wäre damit über einen sehr langen Zeitraum unbebaut geblieben, obwohl es gerade dem Zweck dienen sollte, Wohnraum für Einheimische zu fördern.
Nicht erfolgreich war die Gemeinde lediglich mit ihrem Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Insoweit sah der Bundesgerichtshof die Voraussetzungen nicht als festgestellt an.
Was Käufer und Gemeinden aus der Entscheidung mitnehmen können
Das Urteil zeigt, dass Baufristen in vergünstigten Grundstückskaufverträgen ernst zu nehmen sind. Wer ein Grundstück im Einheimischenmodell erwirbt, sollte frühzeitig prüfen, ob die Finanzierung und die Bauplanung realistisch sind. Eine spätere Bitte um Verlängerung kann zwar möglich sein, sie gibt aber keinen Anspruch darauf, dass die Gemeinde die Frist auch verlängern muss.
Für Gemeinden ist die Entscheidung ebenfalls relevant. Ein Wiederkaufsrecht muss sorgfältig und fristgerecht ausgeübt werden. Zugleich stellt der Bundesgerichtshof klar, dass der Eingang eines Verlängerungsantrags nicht automatisch den Lauf der Ausübungsfrist auslöst. Die Gemeinde darf und muss zunächst prüfen, ob sie die Baufrist verlängert oder am vertraglichen Ziel festhält.
Die Entscheidung ist damit keine pauschale Aussage für alle Fälle. Sie bedeutet insbesondere nicht, dass die Sechsmonatsfrist stets erst mit Ablauf der ursprünglichen Baufrist beginnt. Ebenso lässt sich daraus kein allgemeines gesetzliches Rücktrittsrecht wegen einer nicht erfüllten Bauverpflichtung ableiten. Maßgeblich bleiben der konkrete Vertrag, die vereinbarte Wiederkaufsklausel und die Umstände des Einzelfalls.
Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren Sie einen Termin.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17. Juli 2026 oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
