22.04.2021 von Bianca Dlugosch

Ab wann gilt eine Wohnung als modernisiert

BGH, Urteil vom 11.11.2020, Az. VIII ZR 369/18

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 11.11.2020 entschieden, in welchem Umfang eine Wohnung als umfassend modernisiert gilt. Eine umfassende Modernisierung liegt gemäß dem Urteil vor, wenn mindestens ein Drittel der notwendigen Kosten für eine vergleichbare Neubauwohnung investiert wurden. Die Kosten für die Instandhaltungsmaßnahmen müssen hiervon jedoch in Abzug gebracht werden. Die Wohnung muss nach den entsprechenden Arbeiten mit einem Neubau vergleichbar sein.

Zum Sachverhalt:

Die Mieter einer Wohnung, welche denkmalgeschützt ist, verlangten von ihrer Vermieterin die Rückzahlung einer nach ihrer Ansicht überzahlten Miete. Die Kaltmiete beträgt 1.199,00 €. Dies entspricht einem Preiss von 13,99 € pro Quadratmeter. Eine ortsübliche Vergleichsmiete für den Raum Berlin liegt bei 8,74 € pro Quadratmeter. Der Vormieter leistete seinerzeit eine Kaltmiete von nur 485,00 €.

Die Eigentümerin hat allerdings schon während der vorherigen Vermietung umfangreiche Arbeiten durchführen lassen, wie z. B. die Erneuerung der Heizung. Als die Wohnung leer stand wurden zusätzlich noch neue Fliesen in Bad und Küche sowie Parkett im Rest der Räume verlegt. Des Weiteren wurde auch die Elektrik ersetzt, die Heizungsrohre in den Boden versetzt sowie erstmalig eine Küche eingebaut. Die Sanitäreinrichtungen wurden ebenfalls überholt.

Sowohl das Amtsgericht Berlin Schöneberg als auch das Landgericht Berlin (63. Kammer) haben die Miete als vertretbar angesehen. Ein Vermieter ist bei Neuvermietung der Wohnung nicht an die Grenze von 10 % über der Vergleichsmiete gebunden, wenn zwischenzeitlich umfassende Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 556f BGB stattgefunden haben.

Der Mieter legte gegen das Urteil des Landgerichts Berlin Revision ein, welche auch erfolgreich war. Der Bundesgerichtshof hat daraufhin die Sache zur weiteren Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. Der rechtliche Ansatz des Landgerichts ist zwar richtig gewesen, da eine Investition von mehr als 1/3 des Wertes einer vergleichbaren Neubauwohnung für eine Modernisierung nach § 556f BGB spricht. Allerdings handelt es sich bei dieser Vorschrift um eine Ausnahme.

Der Bundesgerichtshof führt dazu aus, dass auch klar zwischen den Kosten der Modernisierung und den Ausgaben für Instandhaltung getrennt werden muss. Hierbei sind nur die Kosten für die Modernisierung zu berücksichtigen, da das Ziel lt. Gesetzesbegründung nicht die Privilegierung einer Wiederherstellung oder Erhaltung gewesen ist. In § 555b BGB ist hierzu ein Katalog der möglichen Modernisierungsmaßnahmen aufgeführt.

Ob es sich bei der durchgeführten Maßnahme um eine umfassende Modernisierung handelt, ist für die Beurteilung auch das Ergebnis der Arbeiten sowie auch die Höhe der Kosten wichtig. Der Zustand muss mit einem Neubau vergleichbar sein. Hierbei ist zu beachten, dass die Erneuerung der Heizung nicht berücksichtigt werden darf, da dies bereits im alten Mietverhältnis erfolgt ist. Dazu hat das Landgericht es zu Unrecht als nicht problematisch angesehen, dass die Fenster aufgrund des Denkmalschutzes nicht nach dem heutigen Stand der Technik gedämmt werden können.

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