26.10.2026 von Pia Pillokat
Mietpreisbremse: Wann die Vormiete eine höhere Miete erlaubt
Die Mietpreisbremse sorgt immer wieder für Streit, besonders dann, wenn Vermieter eine höhere Miete mit der Vormiete oder mit Modernisierungen begründen. In einem Urteil vom 1. Juli 2026 hat sich der Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 125/23, mit einer solchen Konstellation befasst und dabei klargestellt, welche Bedeutung eine frühere Auskunftspflicht gegenüber dem Vormieter hat.
Erfahren Sie in diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl, worum es in dem Fall ging, weshalb die Vorinstanzen unterschiedlich entschieden hatten und warum der Bundesgerichtshof die Sache nicht abschließend entschieden, sondern zur weiteren Prüfung zurückverwiesen hat.
Eine Berliner Wohnung und die Frage nach der zulässigen Miete
Im Mittelpunkt des Verfahrens stand eine 68,49 Quadratmeter große Wohnung in Berlin. Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt, für das die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung galt. Damit waren die Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse grundsätzlich anwendbar.
Seit Februar 2021 bestand zwischen den Mietern und der Vermieterin ein Mietverhältnis über diese Wohnung. Vereinbart war eine Nettokaltmiete von monatlich 780,10 Euro, was 11,39 Euro pro Quadratmeter entsprach. Im Mietvertrag fand sich außerdem der Hinweis, dass die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses ebenfalls 11,39 Euro pro Quadratmeter betragen habe.
Gerade diese Vormiete wurde später zum Kern des Streits. Denn nach den Regeln der Mietpreisbremse kann eine Miete unter bestimmten Voraussetzungen auch dann zulässig sein, wenn sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent liegt. Eine wichtige Ausnahme betrifft die Vormiete. War diese bereits zulässig höher, darf der Vermieter unter bestimmten Bedingungen an diese Miete anknüpfen.
Das vorherige Mietverhältnis bestand frühestens seit Dezember 2019. Die Vermieterin hatte den Vormieter vor Abschluss seines Mietvertrags jedoch nicht darauf hingewiesen, dass sie sich zur Rechtfertigung der Miethöhe auf Modernisierungsmaßnahmen berufe. Genau daran knüpfte später die rechtliche Auseinandersetzung an.
Die aktuellen Mieter beauftragten eine im Rechtsdienstleistungsregister eingetragene Gesellschaft mit der Durchsetzung ihrer Ansprüche aus der Mietpreisbremse und traten entsprechende Ansprüche an diese Gesellschaft ab. Diese rügte mit Schreiben vom 16. April 2021 gegenüber der Vermieterin einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhe. Außerdem verlangte sie Auskunft, unter anderem zur Höhe der Vormiete, zu früheren Mieterhöhungen und zu Modernisierungen.
Nachdem die Sache vor Gericht ging, verlangte die Klägerin unter anderem die Rückzahlung eines aus ihrer Sicht zu viel gezahlten Mietanteils für Mai 2021 in Höhe von 242,03 Euro sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsverfolgungskosten. Das Amtsgericht Köpenick wies die Klage ab. Das Landgericht Berlin sah dies teilweise anders und verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung der geltend gemachten Miete für Mai 2021 sowie zur teilweisen Erstattung vorgerichtlicher Kosten. Beide Parteien legten Revision zum Bundesgerichtshof ein.
Der Bundesgerichtshof stellt auf die tatsächliche Zulässigkeit der Vormiete ab
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil des Landgerichts Berlin auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück. Damit war der Rechtsstreit noch nicht endgültig entschieden. Der Bundesgerichtshof gab dem Berufungsgericht vielmehr auf, weitere Feststellungen zu treffen, insbesondere zu den behaupteten Modernisierungsmaßnahmen.
Zunächst stellte der Bundesgerichtshof klar, dass gegen die Anwendung der Mietpreisbremse in diesem Fall keine verfassungsrechtlichen Bedenken bestanden. Auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung war nach der rechtlichen Bewertung des Senats wirksam. Dieser Punkt half der Vermieterin also nicht weiter.
Entscheidend war vielmehr die Frage, ob die Vermieterin sich gegenüber den neuen Mietern auf die Vormiete berufen durfte. Das Landgericht hatte angenommen, dass dies nicht möglich sei, weil die Vermieterin gegenüber dem Vormieter die erforderliche vorvertragliche Auskunft über die Modernisierungsmaßnahmen nicht erteilt hatte. Nach Ansicht des Landgerichts sei die Vormiete deshalb nicht in der vereinbarten Höhe geschuldet gewesen.
Der Bundesgerichtshof sah diesen Punkt anders. Nach seiner Auffassung kommt es für die Frage, welche Vormiete im Sinne der gesetzlichen Ausnahme maßgeblich ist, darauf an, ob die Vormiete der Sache nach zulässig war. Entscheidend ist also, ob tatsächlich ein Ausnahmetatbestand vorlag, etwa wegen Modernisierungen, und ob die Höhe der Vormiete dadurch gerechtfertigt war.
Die unterlassene Auskunft gegenüber dem Vormieter führt nach dem Urteil nicht automatisch dazu, dass die Vormiete für spätere Mietverhältnisse nur noch in der nach der allgemeinen Mietpreisbremse zulässigen Höhe berücksichtigt werden darf. Der Bundesgerichtshof begründete dies damit, dass die Auskunftspflicht den jeweils betroffenen Mieter schützen soll. Wird die Auskunft gegenüber dem Vormieter nicht erteilt, kann dies im Verhältnis zu diesem Vormieter Folgen haben. Es bedeutet aber nicht ohne Weiteres, dass der Vermieter im nächsten Mietverhältnis dauerhaft so behandelt wird, als habe es die höhere Vormiete nicht gegeben.
Wichtig ist dabei: Der Bundesgerichtshof hat nicht entschieden, dass die vereinbarte Miete von 780,10 Euro in jedem Fall zulässig war. Er hat nur die Begründung des Landgerichts verworfen. Ob die Miete tatsächlich zulässig war, hängt nun davon ab, ob die von der Vermieterin behaupteten Modernisierungsmaßnahmen die Vormiete in der vereinbarten Höhe rechtfertigen konnten. Dazu hatte das Landgericht bislang keine ausreichenden Feststellungen getroffen.
Auch bei den vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten konnte der Bundesgerichtshof deshalb noch keine abschließende Entscheidung treffen. Wenn sich später herausstellt, dass die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstieß, kann ein Anspruch auf Erstattung solcher Kosten grundsätzlich in Betracht kommen. Der Bundesgerichtshof wies zudem darauf hin, dass bei der Berechnung dieser Kosten ein anderer Gegenstandswert maßgeblich sein kann, als ihn das Landgericht angesetzt hatte.
Was Mieter und Vermieter aus dem Urteil mitnehmen können
Das Urteil zeigt, dass Streitigkeiten um die Mietpreisbremse oft nicht allein mit einem Blick auf die vereinbarte Miete entschieden werden können. Gerade bei der Vormiete und bei Modernisierungen kommt es auf die genaue rechtliche Einordnung und auf die tatsächlichen Umstände des vorherigen Mietverhältnisses an.
Für Mieter bedeutet dies, dass eine hohe Miete nicht automatisch unzulässig ist, nur weil sie deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es kann Ausnahmen geben, etwa wenn bereits die Vormiete in dieser Höhe zulässig war. Zugleich sollten Mieter genau prüfen lassen, ob die vom Vermieter angeführten Gründe tatsächlich tragen.
Für Vermieter macht die Entscheidung deutlich, dass Auskünfte zur Vormiete und zu Ausnahmen sorgfältig behandelt werden sollten. Auch wenn eine unterlassene Auskunft gegenüber dem Vormieter nicht ohne Weiteres das spätere Mietverhältnis bestimmt, kann sie dennoch rechtliche Folgen haben und Streit auslösen.
Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall eine relevante Klarstellung getroffen: Bei der Ausnahme wegen Vormiete zählt am Ende vor allem, ob die frühere Miethöhe sachlich zulässig war. Genau das muss das Landgericht nun erneut prüfen.
Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren Sie einen Termin.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 1. Juli 2026, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
