17.08.2026 von Pia Pillokat
Untervermietung mit Gewinn: Wann Mietern die Kündigung droht
Wer eine Mietwohnung während eines längeren Auslandsaufenthalts untervermietet, denkt oft vor allem an die laufenden Kosten und den Erhalt der eigenen Wohnung. Genau darum ging es in einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026, Aktenzeichen VIII ZR 228/23, das einen Berliner Mietfall betraf und zeigt, wo die Grenze zwischen zulässiger Kostenentlastung und problematischer Gewinnerzielung verläuft.
In diesem Artikel der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen aus Brühl erfahren Sie, weshalb der Bundesgerichtshof die Kündigung des Mietverhältnisses bestätigte und warum eine Untervermietung nicht ohne weiteres dazu genutzt werden darf, mit der gemieteten Wohnung Gewinn zu erzielen.
Ein Auslandsaufenthalt wird länger als geplant
Der Beklagte war seit Anfang 2009 Mieter einer Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Nettokaltmiete betrug zunächst 460 Euro im Monat und stieg ab September 2021 auf 497,35 Euro. Die Wohnung lag in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung.
Wegen eines vorübergehenden Auslandsaufenthalts bat der Mieter seine Vermieterin zunächst um Erlaubnis, die Wohnung unterzuvermieten. Diese Erlaubnis erhielt er für die Zeit von Mitte Juli 2018 bis Ende Januar 2020. Bis hierhin war die Situation also geregelt.
Als sich der Auslandsaufenthalt verlängerte, schloss der Mieter Ende Januar 2020 einen neuen Untermietvertrag mit zwei Untermietern. Die Untervermietung sollte ab dem 2. Februar 2020 bis zum 31. Oktober 2020 laufen, also bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter damals mit seiner Rückkehr rechnete. Vereinbart wurde eine Nettokaltmiete von 962 Euro zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt also 1.100 Euro monatlich.
Kurz nach Abschluss dieses Untermietvertrags bat der Mieter die Hausverwaltung per E-Mail um eine Untervermietungserlaubnis bis Oktober 2020. Er teilte dabei auch die Namen und beruflichen Tätigkeiten der Untermieter mit. Eine Antwort erhielt er jedoch nicht. Trotzdem blieb die Wohnung untervermietet. Der Mieter behielt einen Satz Wohnungsschlüssel und lagerte persönliche Gegenstände sowie Kleidung in der Wohnung.
Im November 2020 fragte die Hausverwaltung nach, ob der Mieter noch in der Wohnung wohne. Dieser teilte mit, dass die Wohnung untervermietet sei und er sich weiterhin im Ausland aufhalte, voraussichtlich bis zum darauffolgenden Jahr. Nachdem die Vermieterin im Sommer 2021 bei einer Besichtigung die Untermieter in der Wohnung angetroffen hatte, mahnte sie den Mieter im Januar 2022 wegen unerlaubter Untervermietung ab.
Der Mieter wollte das Untermietverhältnis jedoch nicht beenden. Er begründete dies damit, dass er seine laufenden Kosten für die Wohnung unter anderem durch die Untervermietung kompensieren müsse. Zugleich bat er erneut um Zustimmung zur Untervermietung. Die Vermieterin erklärte daraufhin Ende Februar 2022 sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung des Mietvertrags.
Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Räumungsklage zunächst ab. Im Berufungsverfahren zogen die Untermieter aus der Wohnung aus. Das Landgericht Berlin änderte die Entscheidung jedoch ab und verurteilte den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung. Dagegen wandte sich der Mieter mit der Revision zum Bundesgerichtshof.
Der Bundesgerichtshof zieht die Grenze beim Gewinn
Der Bundesgerichtshof wies die Revision des Mieters zurück. Damit blieb es dabei, dass der Mieter die Wohnung räumen und an die Vermieterin herausgeben musste.
Zunächst stellte der Bundesgerichtshof klar, dass ein Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht einem Dritten überlassen darf. Wer dennoch untervermietet, verletzt seine mietvertraglichen Pflichten. Das gilt auch dann, wenn der Mieter meint, eigentlich einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung zu haben.
Wichtig ist aber der zweite Schritt der Prüfung. Denn nicht jede Pflichtverletzung rechtfertigt automatisch eine Kündigung. Es kommt darauf an, ob die Pflichtverletzung im konkreten Fall erheblich genug ist. Hier sah der Bundesgerichtshof diese Erheblichkeit als gegeben an, weil der Mieter trotz fehlender Erlaubnis über längere Zeit untervermietet hatte und die konkrete Untervermietung nach Auffassung des Gerichts nicht genehmigt werden musste.
Zwar betonte der Bundesgerichtshof erneut, dass der Wunsch eines Mieters, seine eigenen Mietaufwendungen zu verringern, grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung sein kann. Ein solches Interesse kann also auch dann vorliegen, wenn der Mieter nicht wirtschaftlich auf die Entlastung angewiesen ist. Die Untervermietung kann gerade dazu dienen, die eigene Wohnung zu behalten, wenn sich die Lebensumstände ändern.
Diese Grenze ist nach der Entscheidung jedoch überschritten, wenn der Mieter mit der Untervermietung mehr einnimmt, als zur Deckung seiner wohnungsbezogenen Aufwendungen erforderlich ist. Eine Untervermietung soll nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht dazu dienen, aus der gemieteten Wohnung einen Gewinn zu erzielen.
Im konkreten Fall war diese Grenze deutlich überschritten. Der Mieter zahlte selbst zunächst 460 Euro Nettokaltmiete, später 497,35 Euro, verlangte von den Untermietern aber 962 Euro Nettokaltmiete. Zusätzlich wurden Betriebs- und Heizkosten an die Untermieter weitergegeben. Damit lagen die Einnahmen deutlich über den eigenen wohnungsbezogenen Kosten des Mieters.
Der Mieter hatte zwar vorgetragen, dass die tatsächliche wirtschaftliche Betrachtung anders ausfallen müsse, weil die Untermiete praktisch als Pauschale behandelt worden sei und auch Möbel, Hausrat sowie zwei Fahrräder mitüberlassen worden seien. Das Landgericht hatte aber keine ausreichenden konkreten Angaben und Nachweise gesehen, die den erheblichen Unterschied zwischen Hauptmiete und Untermiete hätten ausgleichen können. Der Bundesgerichtshof beanstandete diese Würdigung nicht.
Das Landgericht hatte außerdem angenommen, dass die Höhe der Untermiete gegen die Regeln zur Mietpreisbremse verstoßen habe. Der Bundesgerichtshof musste diese Frage am Ende nicht entscheiden. Für ihn reichte bereits aus, dass die Untervermietung gewinnbringend war und deshalb kein berechtigtes Interesse im Sinne des Untervermietungsrechts bestand.
Die Vermieterin durfte sich daher auf die fehlende Erlaubnis berufen und die ordentliche Kündigung war wirksam. Der Mieter konnte nicht einwenden, die Vermieterin hätte die Erlaubnis ohnehin erteilen müssen.
Was Mieter und Vermieter aus dem Fall mitnehmen können
Das Urteil zeigt anschaulich, dass eine Untervermietung sorgfältig abgestimmt werden sollte. Mieter dürfen nicht davon ausgehen, dass eine unbeantwortete Anfrage automatisch als Zustimmung gilt. Wer ohne Erlaubnis untervermietet, geht ein erhebliches Kündigungsrisiko ein.
Zugleich bestätigt der Bundesgerichtshof, dass Mieter grundsätzlich ein anerkennenswertes Interesse daran haben können, ihre Mietkosten durch Untervermietung zu senken. Dieses Interesse endet aber dort, wo die Untervermietung über die Kostendeckung hinaus zu einem Gewinnmodell wird.
Für Vermieter ist die Entscheidung relevant, weil sie zeigt, dass eine unerlaubte und gewinnbringende Untervermietung eine ordentliche Kündigung tragen kann. Für Mieter bedeutet sie, dass sie vor Abschluss eines Untermietvertrags nicht nur die Erlaubnisfrage klären, sondern auch die Höhe der verlangten Untermiete realistisch prüfen sollten.
Sollten Sie ein ähnliches Problem haben, sprechen Sie uns gerne an oder vereinbaren einen Termin.
Dieser Blog-Artikel dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen oder Anliegen wenden Sie sich gerne an die erfahrenen Anwälte des Teams der Anwaltskanzlei Bauer & Kollegen, wir helfen Ihnen gerne weiter!
Quelle der Entscheidung: Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. Januar 2026, oder: Direktlink zur Entscheidung des Gerichts.
